La loi Malraux à Bordeaux

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation créé pour favoriser la conservation du patrimoine immobilier ancien français. Elle s’adresse aux particuliers propriétaires d’immeubles anciens qui ont réalisé une restauration totale du bien pour le mettre en location par la suite. Instaurée le 4 août 1962 et initiée par le ministre de la culture de l’époque André Malraux, cette loi permet une réduction d’impôts jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés pour la restauration du bien éligible. La réduction d’impôt accordée par la loi Malraux est plafonnée à 120 000 € ou 88 000 €, selon le secteur du bien concerné.

Auparavant, cet avantage fiscal était une déduction d’impôt puis a été modifié le 1^er janvier 2009. Depuis, l’investisseur profite directement d’une réduction fiscale lui permettant de soustraire un pourcentage des travaux effectués. Cet avantage est applicable dès l’année de commencement des travaux qui doivent être plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation à Bordeaux, les investisseurs sont ainsi soumis à plusieurs critères d’éligibilité : nature et étendue des travaux, durée d’engagement de location, supervision du chantier par un Architecte des Bâtiments de France, secteur d’éligibilité à la loi Malraux.

Investir avec la loi Malraux permet une réduction fiscale, mais également de se constituer un patrimoine de qualité. Les biens immobiliers éligibles à ce dispositif sont le plus souvent bien placés dans les villes, et offrent des caractéristiques architecturales de valeur.

”La restauration concilie deux impératifs qui pouvaient paraître jusque-là opposés : conserver notre patrimoine architectural et historique et améliorer les conditions de vie et de travail des Français”.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

L'engagement de location à respecter

Tout investisseur souhaitant profiter des avantages fiscaux de la loi Malraux s’engage à restaurer l’ensemble de l’immeuble ou louer les logements pendant au moins 9ans, et ce dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Les locaux loués doivent être nus.

Par ailleurs, le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale et ne doit pas être un ascendant ou descendant du propriétaire, ni appartenir à son foyer fiscal.

À la différence d’autres dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, la loi Malraux n’exige aucun plafond de loyers ou de ressources locataires.

Qui peut investir avec la loi Malraux ?

La loi Malraux à Bordeaux comme sur tout l’Hexagone, s’adresse aux particuliers dont le domicile fiscal se situe en France et qui ont un projet d’achat. Les contribuables déjà propriétaires peuvent également profiter des avantages fiscaux de la loi Malraux. Néanmoins, ce dispositif concerne essentiellement les particuliers disposant d’une fiscalité importante. Ils doivent en effet pouvoir utiliser la totalité du budget travaux et de la réduction d’impôt sur une période de 1 à 4 ans. La loi Malraux s’adresse aux personnes souhaitant défiscaliser rapidement.

Selon la loi, sont éligibles au dispositif Malraux :

• Toute personne domiciliée fiscalement en France : les personnes physiques et leurs associés, les non-résidents qui sont assimilés à des foyers fiscaux français
• Les associés de sociétés non soumis à l’Impôt sur les Sociétés (hors SCPI)
• Chaque indivisaire d’un bien immobilier soumis à l’indivision
• Les particuliers qui détiennent des titres ou la pleine propriété d’un immeuble

Quels types de biens sont éligibles à la loi Malraux ?

Pour être éligibles à une réduction fiscale de maximum 30 % avec la loi Malraux, les logements visant à être loués après travaux peuvent être situés dans :

• un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé (le PSMV)
• un Quartier Ancien Dégradé (QAD)
• un quartier conventionné “Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain” (NPNRU)
• un ancien secteur sauvegardé

Un abattement fiscal de 22 % s’applique aux immeubles dont le programme de restauration a été déclaré “d’utilité publique” ou qui sont situés dans :

• un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé
• une ancienne Zone de Protection de Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP
• une ancienne Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine

Les locaux professionnels ou commerciaux réhabilités en logements sont éligibles à la loi Malraux depuis 2017.

Les travaux éligibles à la loi Malraux

Dans la limite des 400 000 € sur une durée maximum de 4 ans, les travaux à effectuer sont soumis à certains critères d’éligibilité :

• Respect du volume initial du bâti
• Restauration complète de l’immeuble en question
• Attribution d’une Déclaration d’Utilité Publique : autorisation spéciale de travaux accordée par le Préfet
• Supervision du chantier par un Architecte des Bâtiments de France.

Les travaux éligibles à la loi Malraux peuvent concerner la réfection de la toiture et des murs extérieurs de l’immeuble, la démolition et la modification d’une partie ou de la totalité d’un logement, la réhabilitation de surfaces en pièces habitables types grenier ou combles, l’entretien ou la rénovation du bien.

À noter : les travaux d’agrandissement ne sont pas éligibles au dispositif Malraux.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Malraux ?

L’avantage fiscal accordé par la loi Malraux est attribués aux logements situés dans des secteurs sauvegardés. Ces zones éligibles sont destinées à mettre en place des opérations de restauration immobilière au sein d’un quartier, le tout en accord avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville.

Une zone urbaine est caractérisée comme “secteur sauvegardé” en raison de “son caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non”.

Les secteurs sauvegardés éligibles à la loi Malraux

La Direction Générale des Patrimoines et le Département des systèmes d’information patrimoniaux annonçaient plus d’une centaine de villes françaises qualifiées secteurs sauvegardés au 1^er Septembre 2012: Aigues-Mortes, Aix-en-Provence, Albi, Amboise, Arles, Autun, Auxerre, Avignon, Bar-le-Duc, Bayeux, Bayonne, Beaucaire, Besançon (Battant, centre ancien), Béziers, Blois, Bordeaux, Bourges, Briançon, Cahors, Carcassonne, Chalon-sur-Saône, Chambéry, Charleville-Mézières, Chartres, Château-Gontier, Chinon, Clamecy, Clermont-Ferrand (Montferrand), Cluny, Colmar, Dijon, Dinan, Dole, Figeac, Fontenay-le-Comte, Grasse, Guérande, Honfleur, Joigny, La Rochelle, Langres, Laon, Le Mans, Le Puy-en-Velay, Lille, Loches, Lyon, Menton, Mers-les-Bains Le Tréport, Metz, Monpazier, Montauban, Montpellier, Nancy, Nantes, Narbonne, Neufchâteau, Nice (vieux Nice), Nice (quartier du port), Nîmes, Paris 7e, Paris le Marais, Paris Parthenay et Châtillon-sur-Thouet, Périgueux, Perpignan, Pézenas, Poitiers, Rennes, Richelieu, Riom, Rouen, Saint-Émilion, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Gilles, Saint-Léonard-de-noblat, Saintes, Sarlat, Saumur, Sedan, Semur-en-Auxois, Senlis, Sommières, Strasbourg, Thiers, Tonerre, Toulouse, Tournus, Tours, Tréguier, Troyes, Uzès, Vannes, Versailles, Versailles extension, Vézelay, Villeneuve-lez-Avignon, Vitré, Viviers.

La réduction fiscale accordée dans ces secteurs avec la loi Malraux dépend du montant des travaux à effectuer, et s’élève à :

• 30% : pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU, et anciens secteurs sauvegardés.
• 22% : pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, et Anciennes ZPPAUP et AVA.

La loi Malraux à Bordeaux

La ville de Bordeaux fait partie des secteurs privilégiés pour investir avec la loi Malraux. Son patrimoine architectural, son attractivité économique et sa croissance démographique sont gages d’un placement immobilier intéressant.

La métropole bordelaise est en partie classée au patrimoine mondial de l'Unesco et son parc immobilier recense de nombreux immeubles en pierre de taille, idéalement situés en cœur de ville. Un atout de poids pour acquérir un bien à haute valeur patrimoniale. Le potentiel de rentabilité locative de Bordeaux et l’emplacement des biens éligibles à la loi Malraux au centre historique de la ville, font de la métropole girondine une ville idéale pour investir.

Pour s’assurer des revenus complémentaire et un patrimoine de choix, l’investisseur peut également s’engager dans un investissement avec la loi Pinel. Soumis à une mise en location sur 6,9 ou 2 ans, le bien loué est neuf et ne nécessite pas de travaux de rénovation. Livré clé en main, c’est l’assurance de pouvoir louer un logement déjà conforme aux normes en vigueur.

La loi Malraux et la loi Pinel sont par ailleurs cumulables pour un même investisseur, à condition de s’appliquer pour des logements différents.

Quels avantages à investir avec la loi Malraux ?

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux présente l’intérêt majeur de pouvoir générer une réduction d’impôts jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés sur un bien éligible au dispositif, soit 120 000€ maximum. Ces travaux sont le plus souvent effectués sur une période de 2 ou 3ans, ce qui permet une profiter d’une réduction d’impôt rapide.

L’abattement fiscal Malraux est réalisé sur les revenus de l’année d’achat du bien concerné, et n’est plus soumis au plafond des niches fiscales depuis le 1^er janvier 2013.

L’investisseur peut également obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts de l’emprunt souscrit pour les travaux à réaliser. La loi Malraux est cumulable avec le régime micro-foncier.

Exemples d’autres charges déductibles des impôts avec la loi Malraux : les primes d’assurances, les frais de gestion et d’intégration à des associations foncières de restauration...

Se constituer un patrimoine immobilier de prestige

Avec la loi Malraux, l’investisseur bénéficie d’un bien immobilier qui allie le charme de l’ancien et les prestations de standing du neuf : isolations thermique et phonique optimale, matériaux de qualité, réagencement des pièces, équipement dernier cri, respect des dernières normes de sécurité.

Souvent situés en cœur de ville, ces logements éligibles au dispositif Malraux profitent également d’un emplacement idéal et souvent, affichent une architecture de caractère. La loi Malraux permet ainsi de conserver le patrimoine immobilier français, et de l’adapter aux exigences du quotidien d’aujourd’hui.