La nue-propriété à Bordeaux
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que la nue-propriété à Bordeaux ?
- Quels sont les droits et les devoirs du nu-propriétaire ?
- Quels sont les droits et les devoirs de l’usufruitier ?
- Quelle fiscalité pour une nue-propriété à Bordeaux ?
- Quels avantages à investir en nue-propriété à Bordeaux ?
- Investir en usufruit locatif social à Bordeaux ?
En droit, la nue-propriété désigne le fait de posséder un bien immobilier ou financier sans en avoir la jouissance : l’usufruit.
Elle résulte d’un démembrement de propriété ou bien d’un droit acquis dans le cadre d’une donation ou d’un décès.
La nue-propriété un est dispositif de défiscalisation à Bordeaux et permet d’obtenir des avantages fiscaux intéressants.
Qu’est-ce que la nue-propriété à Bordeaux ?
Juridiquement, on décompose le droit de propriété en 2 éléments spécifiques :
- L’usufruit
- Et la nue-propriété
La nue-propriété est le droit donné à son détenteur, le nu-propriétaire, de disposer d’un bien comme il le souhaite (vente, don, lègue) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’usage. Il est aussi possible que la nue-propriété et l’usufruit soient partagés entre plusieurs personnes (plus souvent à l’occasion d’une succession).
Quelles sont les spécificités de disposition du bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ?
Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
Disposer du bien (le vendre par exemple) | Oui | Oui | Non |
Utiliser un bien (l'occuper par exemple) | Oui | Non | Oui |
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) | Oui | Non | Oui |
Exemple :
Le père de Laura avait la pleine propriété de la maison familiale. À son décès, Laura a hérité de l’usufruit et sa mère, de la nue-propriété.
Laura pourra donc utiliser la maison, donc l’habiter ou la louer et en percevoir les loyers. Sa mère en a la nue-propriété, c’est-à-dire qu’elle en possède les murs et peut donc décider de la vendre avec l’accord de l’usufruitier, donc sa fille.
Si Laura en avait eu la pleine propriété, elle aurait disposé du cumul des droits de l’usufruit et de la nue-propriété.
Il existe 4 types de biens en nue-propriété :
- Celle d’un bien immobilier
- La nue-propriété des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
- La nue-propriété des parts de société
- La nue-propriété de contrats d’assurance vie
Quels sont les droits et les devoirs du nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire possède le droit d’abusus (disposer) sur le bien démembré. Il est en quelques sortes, le “véritable propriétaire” du bien et est le seul à pouvoir le vendre ou le donner (avec accord de l’usufruitier). Celui-ci doit en effet respecter les droits de l’usufruitier et ne peut intervenir sur la location du bien ni y habiter.
Concernant les travaux, il n’a pas le droit de regard sur les travaux effectués sauf s’ils concernent les murs porteurs. Il garde ainsi la charge des gros travaux. Il doit également s’acquitter des charges extraordinaires.
À l’occasion de la récupération de l’usufruit, il doit également s’assurer que le bien a été conservé en l’état. Dans le cas contraire, il peut exiger des dommages et intérêts.
Quels sont les droits et les devoirs de l’usufruitier ?
L’usufruitier possède les droits d’usus et de fructus. Il peut donc habiter le logement, le louer et en percevoir les loyers.
Les droits de l’usufruitier sont assez proches de ceux du nu-propriétaire quelle que soit la nature du bien en démembrement. La différence est de ne pas pouvoir décider de la vente, du don ou de la destruction du bien. Il ne peut qu’en céder l’usufruit.
En plus de prendre en charge les impôts fonciers et locaux dans le cas où il occuperait le bien ou les frais de gestion locative et les taxes à l’occasion d’une location, l’usufruitier doit aussi l’entretenir. Il devra payer les frais de réparation, tandis que les gros travaux reviennent à la charge du nu-propriétaire.
Pour disposer de l’usufruit, l’usufruiter devra aussi se soumettre à 2 obligations : celles de livrer une caution en cas de conflit et d'établir un inventaire des meubles en plus de l'état des lieux du logement.
Pour une vente du bien, celle-ci est possible uniquement si le nu-propriétaire et l’usufruitier ont conclu un accord. Ils peuvent partager le montant de la vente ou instituer un quasi-usufruit sur le prix de vente. Ils peuvent aussi acheter un nouveau bien et y reporter le démembrement.
La division d’une propriété comprend 3 éléments distincts :
- L’usus : il correspond au droit d’user d’un bien (pour l’usufruitier)
- Le fructus : il correspond à la jouissance d’un bien (pour l’usufruitier)
- L’abusus : il correspond à la propriété du bien (nue-propriété)
Quelle fiscalité pour une nue-propriété à Bordeaux ?
En investissant en nue-propriété à Bordeaux, le contribuable a la possibilité d’acheter son bien grâce à un emprunt dont il pourra défiscaliser partiellement l’opération. Il pourra ainsi déduire ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir. Cette déduction s’élève à 45 % sur l’impôt sur le revenu et à 15,5 % sur les contributions sociales en dehors du plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
Autre avantage, l’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire, donc aucun impôt sur le revenu additionnel, sur la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sur la taxe foncière ou les prélèvements sociaux, tout ceci revient à la charge du bailleur institutionnel (l’usufruitier).
Puisque l’usufruitier prend en charge la totalité des petits travaux et l’entretien du bien, le nu-propriétaire n’aura pas à déclarer de revenu foncier lié à l’investissement pour toute la durée de l’usufruit.
Quels avantages à investir en nue-propriété à Bordeaux ?
En plus de pouvoir profiter d’une fiscalité intéressante, investir en nue-propriété à Bordeaux permet de bénéficier d’autres avantages :
- Pouvoir acheter un bien dont le prix est inférieur à celui du marché traditionnel (puisque l’usufruit n’est pas immédiat, une décote sur le prix du bien est accordée au nu-propriétaire, celle-ci peut aller de 30 à 50 %).
- Être exonéré de plus-value lors de la revente du bien. Lors d’une revente de nue-propriété, le prix de revient ne correspond pas au prix d’achat de la nue-propriété. Il est égal au prix de la pleine propriété lors de l’achat. Le fait de récupérer la pleine propriété ne constitue donc pas une plus-value sur le plan fiscal. Si la durée de détention du bien dépasse ou est égale à 30 ans, le nu-propriétaire sera lors exonéré de l’imposition sur la plus-value.
- Transmettre un patrimoine immobilier avec la nue-propriété permet de diversifier ses acquisitions et profiter de prix décotés sur les biens. Avec les donations et l’évaluation du bien sur sa valeur, le contribuable peut transmettre son patrimoine à moindre coût.
Investir en usufruit locatif social à Bordeaux ?
L’Usufruit en Locatif Social (ULS) reprend le même principe du démembrement de propriété sauf que les droits à la location sont cédés de manière gratuite à un organisme HLM pour une période de 15 à 20 ans. L’ULS concernent les villes où la demande de logements est particulièrement importante comme Paris ou Bordeaux.
Très avantageux pour les investisseurs, ce type d’investissement permet aux investisseurs d’acquérir un bien neuf à 50 % ou 70 % de sa valeur. L’usufruitier est un bailleur social, qui louera ensuite le logement sous conditions de ressources, il percevra les recettes et prendra en charge la gestion locative.
Au terme de la période de démembrement, l’investisseur récupère la peine-propriété du bien. Plusieurs possibilités s’offrent alors à lui : continuer à le louer, l’utiliser comme résidence principale ou le revendre.