La SCPI à Bordeaux

Créées en 1964 en France et encadrées à partir de 1970, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) font parties des dispositifs de défiscalisation à Bordeaux.

Particulièrement populaires auprès des investisseurs Français, les SCPI permettent aux contribuables de placer leur argent dans un bien par l’intermédiaire d’une société de gestion. Ce principe est aussi appelé pierre-papier.

Qu’est-ce que la SCPI à Bordeaux ?

L’investissement en SCPI est un moyen d’investir dans l’immobilier par le biais d’une société de gestion.

Par l’intermédiaire de ce véhicule juridique (la SCPI), l’argent investi sera utilisé par la société de gestion qui s’occupera de :

• Collecter l’argent des membres de la SCPI (les associés)
• Trouver des biens immobiliers où investir
• Gérer le parc immobilier (entretien, recherche de locataires)
• Et redistribuer les loyers aux associés

Le contribuable n’investit donc pas dans l’immobilier à proprement parler mais dans une société qui investit dans l’immobilier, d’où le terme “pierre-papier”.

Il existe 3 types de SCPI :

1. Les SCPI Fiscales : ce type de placement non cotés permet de profiter de réductions d’impôts en fonction d’une loi fiscale de référence telles que la loi Pinel , la loi Malraux, ou encore la loi Denormandie.
2. Les SCPI de Rendement : celles-ci permettent de bénéficier un rendement à la fois élevé et sur le long terme par le biais d’investissements dans de l’immobilier professionnel.
3. Les SCPI de Plus-value : si le niveau de rendement apparaît plus faible, la plus-value elle, est plus élevée. L’objectif est d’investir dans des biens ayant un fort potentiel pour la revente ou la revalorisation.

Les deux formes de SCPI à Bordeaux

La SCPI prend 2 formes juridiques qui influent sur son mode de fonctionnement et ainsi sur l’investissement. Les deux statuts comportent certaines nuances à prendre en compte avant d’investir.

1. La SCPI à capital variable : comme son nom l’indique, est une société dont le capital varie à la hausse ou à la baisse dans la limite d’un montant maximum et minimum défini dans les documents de la société. Les parts peuvent être émises à n’importe quel moment par la société de gestion tant que le plafond du capital fixé initialement n’a pas été atteint. Celui-ci peut toutefois être modifié.
2. La SCPI à capital fixe : ces SCPI établissent un capital plafond fixe dans leurs statuts. Pour atteindre le montant fixé, les sociétés procèdent à des augmentations régulières de capital sur décision unilatérale lors des Assemblées Générales. Lorsque le plafond est atteint, pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, un nouvel acquéreur peut racheter celles d’un des associés de cette société.



Comment investir en SCPI à Bordeaux en 2021 ?

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Il existe plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI à Bordeaux. Il est en effet possible d’investir de 4 façon différentes :

• Investir “comptant” : le principe est d’acheter des parts de SCPI en direct. Pour ce faire, il est nécessaire de s’adresser à la société gestionnaire de la société, la banque ou l’assureur (qui vendra les SCPI de sa filiale) ou un conseiller en gestion de patrimoine.
• Investir à crédit : il est possible d’acquérir des parts de SCPI à Bordeaux grâce un crédit bancaire. Comme pour un prêt classique, la banque vérifiera la solvabilité du demandeur. Dans le cas où l’investisseur souhaiterait acheter des parts de SCPI autres que celles de sa filiale de gestion, le prêt sera plus difficile à négocier.
• Investir avec une assurance-vie : certains contrats en unités de compte proposent en effet ce type de supports. L’épargne placée en SCPI et les revenus générés sont ainsi soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.
• Investir en démembrement : le principe est de séparer l’usufruit de la nue-propriété d’une part de SCPI en pleine-propriété pour une période donnée. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété des parts et touche à son tour les revenus.

Quels avantages à investir en SCPI à Bordeaux ?

• Investir de manière accessible

Contrairement à l’investissement sur un bien immobilier en direct, la SCPI permet d’investir en parts et de pouvoir ainsi ajuster son investissement selon ses possibilités financières. Grâce aux placements réduits ou investissements de sommes plus importantes, tous les profils ont l’opportunité d’investir. Il est d’ailleurs possible d’acheter des parts entre 500 et 1 000 € dans certaines SCPI.

• Mutualiser son patrimoine

En étant propriétaire de la totalité du patrimoine que compose le capital de la SCPI, l’investisseur perçoit une fraction de l’ensemble des loyers au prorata de l’investissement. Il peut ainsi mutualiser son patrimoine. Le risque de vacance locative ou encore de loyers impayés est mutualisé sur les autres immeubles.

• Une gestion assurée par une société spécialisée

Autre avantage, les biens investis en SCPI à Bordeaux sont gérés par une société de gestion. Le gérant de la société aura la charge intégrale du parc immobilier (recherche de locataires, recueil et versement des loyers aux associés). Qui plus est, la gestion est assurée par des professionnels de l’immobilier et du patrimoine.

Quelle fiscalité pour une SCPI à Bordeaux ?

"Fiscalement transparentes", les SCPI ne sont pas directement imposées. Toutefois, les associés sont redevables sur l’impôt des revenus fonciers, financiers et sur les plus-values.

Les revenus des SCPI sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré de prélèvements sociaux.

La fiscalité exercée sur les revenus fonciers

Un membre d’une SCPI est essentiellement imposé sur les revenus fonciers issus des recettes locatives de la SCPI, diminuées de l’ensemble des charges dues durant l’exercice. Le contribuable devra choisir entre le régime micro-foncier ou réel.

• Pour souscrire à un régime micro-foncier

L’investisseur doit d’une part toucher des revenus fonciers provenant de l’immobilier locatif “nu”, hors des dispositifs fiscaux et ne doit pas non plus détenir des parts de SCPI ou des biens immobiliers dont le revenu bénéficie déjà d’un régime fiscal particulier. Enfin, le cumul des revenus fonciers annuels ne doit pas dépasser les 15 000 € par an. S’il remplit l’ensemble de ces conditions, il pourra profiter d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers bruts.

• Pour souscrire à un régime réel

Pour bénéficier de ce régime, les revenus fonciers de l’investisseur ne doivent pas dépasser les 15 000 € par an. Si ses revenus sont inférieurs à ce plafond, il aura toutefois la possibilité de souscrire au régime réel s’il accepter de garder cette option pour 3 ans. Le résultat foncier net global est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si les parts de SCPI de l’investisseur ont été achetées à crédit et que le montant de ses intérêts est supérieur à l’abattement du régime micro-foncier (30 %), il aura tout intérêt à choisir le régime réel.

Dans le cas où le résultat net foncier serait négatif, il serait déductible du revenu global selon ces modalités :

• La partie du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €.
• La partie du déficit non imputable du revenu global (c’est-à-dire les intérêts d’emprunts et la partie excédant 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La fiscalité exercée sur les plus-values

L’imposition sur les plus-values des cessions de parts de SCPI entre en ligne de compte seulement lorsqu’un associé décide de vendre ses parts. Pour être taxé sur la vente, l’associé cédant ses parts devra générer des plus-values sur l’opération de vente. Donc, en cas de revente, les parts de SCPI seront soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières car le régime est similaire à celui appliqué sur un bien immobilier en direct. Le taux d’abattement dépendra d’ailleurs de la durée de détention des parts.

Si les parts étaient détenues depuis moins de 22 ans, l’investisseur serait alors redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée. Si la vente est réalisée moins de 30 ans après l’achat, il sera soumis aux prélèvements sociaux.

Si la cession de parts SCPI est réalisée par le concours de la société de gestion, c’est la société de gestion elle-même qui calculera l’impôt puis le retiendra sur le prix de cession qui revient au vendeur et le verse à l’administration fiscale.

La fiscalité exercée sur les revenus financiers

Les associés d’une SCPI ont la possibilité de placer de l’argent dans la trésorerie de la société, en attente d’un investissement dans un futur bien immobilier. Ainsi, chaque année, ce montant génèrera des intérêts venant se rajouter aux revenus de la SCPI.

Identique à l’imposition des revenus fonciers, le montant des recettes sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’investisseur peut toutefois faire le choix depuis Janvier 2018 d’opter pour le régime du prélèvement forfaitaire unique, appelé le “flat tax”.

Celui-ci s’élève à 30 % dont 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour bénéficier de ce régime, l’investisseur devra se trouver dans la tranche marginale d’imposition du barème (TMI) de 30 % minimum.