La loi Censi Bouvard à Bordeaux

La loi Censi-Bouvard a été abrogée le 31 décembre 2022.

La loi Censi-Bouvard est un amendement qui a été créé par les députés Michel Bouvard et Yves Censi. Adopté en mars 2009 par l’Assemblé nationale dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2009 visant à proposer de nouveaux dispositifs fiscaux pour les locations meublées non professionnelles.

La particularité de cet amendement est de donner des avantages fiscaux aux Loueurs de Meublés Non Professionnels (LMNP) du même type que ceux présentés par la loi Scellier.

Qu’est-ce que la loi Censi Bouvard à Bordeaux ?

L’amendement Bouvard vient compléter le dispositif Scellier à l’ensemble des acteurs dans le domaine des logements neufs. Les biens concernés par l’investissement en Censi-Bouvard doivent être loués meublés et se trouver dans des résidences de services neuves ou rénovées.

L’objectif du dispositif est avant tout de relancer l’investissement dans les résidences de services. Pour l’investisseur, l’avantage est avant tout fiscal puisque celui-ci peut réduire ses impôts à hauteur de 11 % du montant du bien sur 9 ans. Il a également la possibilité de récupérer sa TVA si le programme immobilier respecte certains critères.

Quelles sont les conditions de la loi Censi Bouvard à Bordeaux ?

Pour investir dans un appartement en Censi Bouvard à Bordeaux, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

• Acheter un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) dans une résidence service entre le 1^er et le 31 décembre 2021 dans la limite de 300 000 €. Les biens rénovés et achevés depuis 15 années maximum sont également éligibles.
• Seules les résidences suivantes sont éligibles : les résidences séniors, étudiantes, et d'accueil et de soins agréées.
• Le logement doit être loué meublé par bail commercial au bailleur de la résidence pour une durée de 9 ans minimum, dans les 12 mois suivants sa livraison.
• L’activité LMNP en Censi Bouvard ne peut pas être exercée à titre professionnel. Les revenus locatifs ne peuvent dépasser les 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
• Les revenus locatifs doivent apparaître dans la catégorie des revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Quelles sont les conditions de location ?

Le logement doit répondre à certains critères pour que le propriétaire puisse profiter des avantages fiscaux :

• Le logement doit être bon état ;
• Il ne doit pas être cédé avant la fin de l’engagement du bail ;
• Le bien ne devra pas être mis à la disposition d'un occupant à titre gratuit ou précaire ;
• Le propriétaire ne peut pas en faire l'usage pour sa propre jouissance ou pour un membre de sa famille.

Quels avantages à investir en loi Censi Bouvard à Bordeaux ?

• Constituer un patrimoine immobilier : suite aux 9 années de mise en location obligatoires, le propriétaire du logement a la possibilité de le récupérer pour son usage personnel, le revendre ou de continuer à le louer à l’exploitant.
• Investir dans un bien immobilier sans apport : un projet d’investissement locatif peut permettre de faire une demande de prêt sans apport si cet investissement justifie d’une bonne rentabilité. En effet, les revenus locatifs et la réduction d’impôt peuvent aisément rembourser le coût du prêt et les mensualités. Les frais d'acquisition peuvent être entièrement financés.
• La possibilité de réaliser plusieurs investissements sur une même année : s’il n’est pas possible de cumuler la loi Censi Bouvard avec d’autres dispositifs fiscaux sur une même année, il est toutefois autorisé de réaliser plusieurs investissements défiscalisant sur la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales (10 000 €) dans la limite de 300 000 €.
• Une gestion du bien facilitée en loueur meublé : dans le cadre d’un investissement Censi Bouvard avec le statut LMNP, le bailleur doit confier la gestion de sa résidence de services à une société exploitante. Un bail commercial est alors établi pour les 9 ans obligatoires de mise en location. La gestion est facilitée, le versement des loyers est garanti que le logement soit habité ou non.
• Le Censi Bouvard n’impose ni plafond de loyer ni plafond de ressources pour les locataires. Si de nombreux dispositifs appliquent un plafond de loyer selon les zones d’éligibilité mais aussi de revenus pour les locataires, la loi Censi Bouvard n’en exige pas.

Quelles réduction d’impôt pour un investissement en Censi Bouvard à Bordeaux ?

La fiscalité proposée par la loi Censi Bouvard à Bordeaux est particulièrement avantageuse :

• Elle permet à un contribuable de réduire ses impôts à hauteur de 11 % du prix HT de la valeur du bien immobilier ;
• Et de déduire la TVA (20 % sur le prix du bien) dans une limite de 300 000 € si l’exploitant de la résidence propose au moins 3 services en plus de l’hébergement. Dans le cas où le bien dépasserait ce montant, l’économie d’impôt maximum sera de 33 000 €, reportable sur 6 ans.

Pour un investissement de 120 000 € TTC en loi Censi Bouvard, le montant de la TVA s'élèvera à 20 000 €. Sur 9 ans, la réduction d’impôt sera de 11 000 € soit 1 222 € par an. Les avantages fiscaux en comptant la réduction et la récupération de la TVA s’élèveront à 31 000 €.

Comment récupérer la TVA de son investissement en Censi-Bouvard ?

Avantage et pas des moindres : la loi Censi-Bouvard à Bordeaux permet de récupérer la TVA de son bien immobilier, soit 19,6 % du montant investi. Voici les étapes pour pouvoir récupérer la TVA de son investissement locatif :

1. S’inscrire au service des impôts d’entreprises : il est indispensable de déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au centre des impôts dont dépend la commune où se situe le logement.
2. Choisir le régime fiscal : pour profiter de la récupération de la TVA prévu dans le cadre d’un investissement en loi Censi-Bouvard, il est impératif d’adopter le régime réel simplifié de TVA. Le choix de ce régime se fait à partir du formulaire P0. Si la déclaration se fait en “franchise en base TVA”, le propriétaire devra payer la TVA sur le bien.
3. Faire une demande remboursement : il est obligatoire de faire une demande pour le remboursement de la TVA sur bien loué en Censi-Bouvard à Bordeaux. Pour ce faire, il faut remplir les formulaires imprimé 3310-CA3 N° C.E.R.F.A : 10963*15 et 3519 N°C.E.R.F.A : 11255*10. Dès que les documents sont remplis, le contribuable devra les envoyer au service des impôts des entreprises dont dépend la commune, tout comme la déclaration de l’activité de loueur en meublé non professionnel.