Le dispositif Girardin
La loi Girardin est une mesure fiscale incitative comprenant deux dispositifs de défiscalisation immobilière, créés pour soutenir le développement économique des Outre-Mer :
- Le Girardin logement social (habitation)
- Le Girardin Industriel
Le Girardin logement social qui nous intéresse particulièrement favorise la construction de logements sociaux ou la rénovation de logements anciens (jusqu’en 2023). Le Girardin industriel est un investissement sur du matériel de production, destiné à aider les entreprises du secteur agricole, artisanal et industriel. Les coûts du matériel productif étant plus importants dans les DROM-COM, du fait de leur éloignement géographique.
L’intérêt pour l’État est de lutter contre la pénurie de logements sociaux, et de permettre le développement de l’activité économique dans les régions ultramarines, grâce à des fonds privés.
Mais quels sont les avantages de ce dispositif fiscal ? Il y a-t-il des conditions à observer pour rester dans le cadre de la loi et éviter la requalification de l’avantage fiscal ? Concentrons-nous sur le Girardin Habitation encore appelé Girardin Logement Social …
Les origines de la loi
Le dispositif Girardin porté par l’ancienne ministre de l’outre-mer Brigitte Girardin, est publié au bulletin officiel en juillet 2003. Il succède au dispositif Pons (1986), puis à la loi de défiscalisation Paul (2001) qui ouvre alors l’utilisation du dispositif à un plus grand nombre. La loi Girardin a été plusieurs fois révisée, notamment en 2009 (LODEOM), en 2011 et en 2016.
Le dispositif encore appelé LODEOM (Loi pour le développement économique des outre-mer) devait initialement s’éteindre en 2017. Il a finalement été prorogé jusqu’en 2020 pour les DROM (départements et régions d’Outre-Mer), et jusqu’en 2025 pour les COM (collectivités d’Outre-Mer) et la Nouvelle Calédonie.
Qui est Brigitte Girardin ?
La ministre et diplomate française Brigitte Girardin, à ne pas confondre avec Annick Girardin, est ministre des outremers de 2002 à 2005 sous les gouvernements Raffarin 1,2 et 3. Elle fait connaissance avec les outremers lorsqu’elle intègre le cabinet de Dominique Perben (ancien ministre des outremers), en tant que conseillère technique, en 1993. Elle exercera au sein de ce cabinet jusqu’en 1997.
De 2005 à 2007, elle poursuit en tant que ministre déléguée à la Coopération, au Développement et à la Francophonie du gouvernement Dominique de Villepin.
Le principe du dispositif
La loi Girardin permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôts, en contrepartie d’un investissement dans l’économie des régions ultramarines. L’investissement réalisé peut être du matériel productif (Girardin industriel) ou un investissement immobilier en faveur de la construction de logements sociaux (Girardin logement social). Les articles 199 undecies A à C du code général des impôts encadrent le dispositif.
Comment ça marche ?
L’investisseur en loi Girardin apporte des fonds à une SNC dont il devient l’associé. La société en nom collectif loue le matériel ou les immeubles à une société exploitante pendant 5 années au minimum. À l’issue des 5 ans, la société exploitante qui avait besoin des fonds pour son activité achète les parts ou les actions détenues par les investisseurs pour un prix symbolique, et en devient propriétaire.
Pour le Girardin social, l’investisseur devient associé d’une société (SAS de portage ou SCI) qui loue pendant 5 ans à un bailleur social qui sous-loue par la suite les biens immobiliers à des ménages éligibles. À la fin de l’opération, les parts sont cédées à l’organisme de logement social pour un coût symbolique.
L’investisseur quant à lui, bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de son investissement. La réduction fiscale oscille entre 110 % et 120 % du montant l’apport réalisé. La réduction d’impôt est versée en une seule fois, l’année qui suit le versement. Le plus souvent, les investisseurs passent par des sociétés de montage financier, car l’opération nécessite quelques connaissances spécifiques.
À qui s’adresse le dispositif Girardin ?
Le dispositif s’adresse principalement à des contribuables ayant des revenus confortables avec un montant d’imposition sur le revenu assez élevé. La majeure partie des sociétés de montage financier proposent des souscriptions à partir de 2 500 € de réduction d’impôt.
Dispositif Girardin pour les sociétés
Il existe un Girardin pour les sociétés qui payent l’impôt sur les sociétés. Bien que similaire, son fonctionnement a quelques spécificités.
Les avantages du dispositif Girardin
Les deux dispositifs de la loi Girardin confèrent des avantages pour les investisseurs avertis ...
Le dispositif Girardin Social permet aux investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôts en contrepartie de leur investissement dans la construction de logements sociaux.
Cet investissement dit à « fond perdu » offre un avantage qui réside uniquement dans la réduction d’impôt octroyée. Le capital versé par l’investisseur ne sera donc pas restitué et l’investisseur ne devient pas propriétaire à l’issue de l’opération.
La rentabilité de l’investissement ne dépend pas de la performance économique de l’opération, mais uniquement de la différence entre la réduction d’impôt obtenue et le montant de l’investissement. Elle est le plus souvent comprise entre 11 et 16 % du montant de l’investissement, mais elle peut parfois atteindre 20 % du montant de l’apport.
La réduction d’impôt intervient à l’année N+1 du versement de l’apport, en one shot, c’est à dire en une fois, bien que l’investisseur reste associé à la société de portage durant au moins 5 ans !
Attention !
Certaines opérations nécessitent un agrément de l’administration fiscale, sous peine de requalification de l’opération.
Dans une opération Girardin Social, le montage financier fait intervenir plusieurs protagonistes :
- Le promoteur qui construit la résidence en VEFA et la vend à la société de portage
- La SCI ou SAS de portage
- Le bailleur organisme social
- L’investisseur
Il n’y a aucune limite en nombre de logements dans le cadre de la loi Girardin. Lorsque la réduction de l’impôt excède le montant de l’impôt, elle est reportable sur les impôts des 5 années de l’opération ! Grâce au dispositif il est possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
Les conditions de la loi
- L’investisseur doit conserver ses parts dans la société de portage pendant une durée minimum de 5 années. S’il fait défaut, il risque de devoir rembourser l’avantage fiscal octroyé.
- L’investisseur est tenu de rétrocéder une partie de son avantage fiscal à la société exploitante, en fonction du dispositif choisi.
- Le bailleur social est tenu de louer ses logements sociaux nus, au titre de la résidence principale, à une personne physique soumise à un plafond de revenus. Il existe également un plafond de loyer à ne pas dépasser.
- Le logement devra être occupé au plus tard 6 mois après l’achèvement des travaux.
La loi Girardin est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € pour les investissements en France Métropolitaine et 18 000 € dans le cas présent en loi Girardin.
Les risques pour l’investisseurs
Le risque principal pour l’investisseur est le remboursement de l’avantage fiscal par l’administration lorsque certaines conditions ne sont pas respectées. Par exemple, lorsque le logement n’est pas mis en location par le bailleur dans les 6 mois, après la signature du bail. Le risque est toutefois modéré car le nombre de demandeurs en logements sociaux est élevé.
Des assurances permettent néanmoins de se prémunir contre certains risques connus. Il est a noté que l’administration fiscale impose des contrôles très strictes sur ce type d’opération pour éviter la fraude.
Le premier conseil à observer est le choix éclairé de ses interlocuteurs et de ses associés. Il est nécessaire qu’ils soient avertis et en bonne connaissance du dispositif. Il est également possible d’investir dans des opérations ayant reçu un agrément de l’administration fiscale.