Tout savoir sur la loi Pinel et la colocation à Bordeaux
Miora R.
le 06 juillet 2022
[ mis à jour le 19 août 2022 ]
SOMMAIRE
Le marché locatif peut afficher une tension extrêmement forte dans beaucoup de régions françaises, surtout dans les grandes agglomérations. Cela provoque une hausse des prix et certaines personnes ont du mal à louer un logement décent pouvant répondre à leur budget. C’est une des principales raisons de la montée en flèche des demandes en colocation, comme on peut le remarquer sur le marché de l’immobilier neuf à Bordeaux. Quels sont les principaux avantages de la colocation en Pinel ? Nous allons le voir dans les prochaines lignes.
Pourquoi choisir la colocation en loi Pinel ?
C’est en mars 2014 que la colocation a enfin pu être juridiquement et officiellement définie. Selon la loi Alur, il s’agit d’une location d’un même logement par plusieurs locataires. Le logement concerné constitue la résidence principale de ces derniers et le tout est formalisé par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre le bailleur et les locataires. En résumé, on peut utiliser le terme « colocation » dès lors qu’un logement est loué à plus d’une personne, peu importe la nature des liens entre les personnes.
Des avantages non négligeables pour les locataires ?
Pour les locataires, louer un bien Pinel en colocation permet de profiter de grandes surfaces, avec plus de pièces que dans un appartement « classique », non adapté à ce mode de vie. Bien souvent, les logements dédiés à la colocation sont très bien situés, ce qui attire énormément les locataires. Les transports en commun sont généralement à proximité, de même que les commerces et services. La colocation permet aussi aux locataires de faire des économies conséquentes chaque mois, ce qui aura un impact remarquable sur leur pouvoir d’achat.
La plupart du temps, lorsque l’on parle de colocation, on pense immédiatement aux étudiants. Ces derniers sont très nombreux à avoir adopté ce mode de vie de plus en plus répandu en France. On retrouve beaucoup de jeunes actifs qui commencent à suivre cette tendance, mais aussi des personnes de plus de 40 ans qui ont trouvé dans la colocation un bon moyen de faire des économies considérables sur les factures à la fin du mois.
Pourquoi choisir la colocation quand on investit en Pinel ?
Pour les investisseurs, la combinaison entre la loi Pinel et la colocation peut s'avérer être une excellente idée pour maximiser la rentabilité, les logements plus grands étant souvent proportionnellement moins chers par rapport à des appartements de typologie inférieure.
Même en colocation, le Pinel permet aux propriétaires de louer un logement à plusieurs locataires tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci dépend de la durée d’engagement choisie. Pour un engagement de 6 ans, la défiscalisation est de 12 % du prix du logement, pour 9 ans, elle est de 18 % et pour 12 ans, elle est de 21 %.
La colocation en Pinel présente aussi des avantages non négligeables pour le bailleur, en plus des réductions d’impôt. Elle constitue aussi un moyen sûr d’avoir des revenus réguliers. Pour assurer la rentabilité de votre investissement en Pinel en colocation, il est fortement conseillé de miser sur les zones à proximité des universités et des bassins d’emplois de la ville, les vacances locatives y étant quasiment inexistantes.
Un autre avantage pour le propriétaire, c’est qu’il n’aura pas forcément à rechercher un nouveau locataire si jamais un des colocataires venait à partir. Les locataires toujours en place pourront se charger de trouver un remplaçant. Rappelons toutefois que le remplaçant devra, lui aussi, respecter les différents plafonds de ressources imposés par la loi Pinel.
Par ailleurs, bailleurs et locataires sont protégés par la loi Alur lors d’une colocation. Il est par exemple, possible d’inclure une clause de solidarité dans le bail, concernant le paiement des loyers. Cette clause engage l’un des occupants à payer la part de l’autre, si ce dernier avait des difficultés à payer la sienne. Les bailleurs peuvent aussi demander des cautions ainsi que des garants à chacun des locataires, ce qui constitue une mesure particulièrement intéressante pour eux.
Si votre budget le permet, la colocation est donc une option à considérer avant de valider le type de bien que l’on souhaite mettre sur le marché de la location.
Les conditions à respecter pour un investissement Pinel en colocation
Aucune mention portant sur la colocation n’est présente sur la longue liste des conditions du dispositif de défiscalisation. Pour bénéficier des réductions d’impôt, certaines conditions sont à respecter, notamment la limite des revenus annuels des locataires ou des colocataires. Cependant, le propriétaire devra prendre en compte les revenus annuels de chaque foyer fiscal dans le logement à louer dans le cadre d’une colocation. Une étude poussée des dossiers des locataires est donc à réaliser avant de signer un bail afin d’être certain que le bailleur n’enfreint aucune règle. Si les deux colocataires partagent un titre unique de bail, il sera indispensable de bien étudier leur dossier de manière individuelle.
Dans les grandes lignes, les conditions à respecter pour la location d’un appartement en Pinel en vue d’une colocation sont les mêmes que pour un seul locataire.
- Un investisseur ne peut pas réaliser plus de deux investissements immobiliers sur une année, en respectant une limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m2 ;
- Le logement doit être loué neuf et non meublé en tant que résidence principale ;
- Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif ;
- Le locataire devra avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources imposés par la zone Pinel ;
- Les loyers affichés doivent respecter les plafonds Pinel. Pour Bordeaux, qui est dans la zone B1, le plafond de loyer est de 10,55 €/m2.
Concernant les plafonds de ressources à respecter pour chaque locataire, voici les seuils à ne pas dépasser dans la zone B1 :
- Pour une personne célibataire : 32 084 € ;
- Pour un couple : 42 846 € ;
- Pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 51 524 € ;
- Pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 62 202 € ;
- Pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 73 173 € ;
- Pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 82 465 € ;
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 9 200 €.
Ces plafonds de ressources servent à imposer une limite dans le cadre de la sélection des locataires. Grâce à eux, les ménages aux revenus modérés et modestes sont privilégiés dans le processus de sélection. L’objectif du dispositif Pinel étant de permettre l’accès au logement neuf au plus grand nombre. Les candidats devront justifier leurs revenus en présentant leur avis d’imposition de l’année N-1, sur les revenus N-2. Le bailleur prendra en compte le revenu fiscal de référence indiqué sur ce document.
Pour qu’un propriétaire puisse accueillir une colocation dans son appartement, il devra également respecter quelques règles établies par la loi Alur. En cas de baux multiples, les signataires devront bénéficier, chacun, d’un espace exclusif d’au moins 14 m2. Une surface de 16 m2 est exigée pour deux personnes, pour une colocation à bail locatif unique, et 9 m2 par personne supplémentaire. Pour ce genre de configuration, une limite de 8 personnes a été imposée.
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