L’encadrement des loyers à Bordeaux lancé le 15 juillet
Sophie Castella
le 29 juin 2022
[ mis à jour le 29 juin 2022 ]
SOMMAIRE
- Pourquoi Bordeaux expérimente l’encadrement des loyers ?
- L’encadrement des loyers, une mesure permise par la loi Elan
- Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Bordeaux ?
- Quels sont les logements concernés à Bordeaux ?
- Comment seront calculés les loyers à Bordeaux ?
- Quels sont les recours pour les locataires et les propriétaires ?
- Les sanctions administratives en cas d’abus
- Une mesure remise en cause par les propriétaires
- La métropole instaurera-t-elle l’encadrement des loyers ?
Mis en place à Paris, Lyon et Lille, l’encadrement des loyers prendra effet le 15 juillet 2022 à Bordeaux. L’objectif est de freiner les “excès” de certains propriétaires du parc immobilier privé dans une ville où la tension immobilière est toujours plus forte.
IMMO9, votre spécialiste de l’immobilier neuf à Bordeaux vous briefe sur le sujet.
Pourquoi Bordeaux expérimente l’encadrement des loyers ?
Attractive et dynamique, Bordeaux séduit tous azimuts. Un phénomène qui se ressent forcément sur les prix de l’immobilier, autant sur le marché de la vente que de la location. Selon SeLoger, en 2021, Bordeaux était d’ailleurs la 6ème ville où il est le plus cher de se loger, une place que la ville tient depuis trop longtemps selon le maire écologiste Pierre Hurmic.
Annoncé le jeudi 23 juin, l’encadrement des loyers à Bordeaux doit venir rééquilibrer le marché, dont certains propriétaires profitent :
« La majorité des propriétaires pratiquent des loyers convenables, cette mesure vise ceux qui profitent des tensions sur le marché locatif pour engranger des revenus... » a déclaré Pierre Hurmic.
Des propos complétés par Alain Anziani, Président PS de Bordeaux Métropole :
« Ce n’est surtout pas une guerre contre les propriétaires, mais contre les excès, c’est ce que nous voulons prévenir. »
L’encadrement des loyers, une mesure permise par la loi Elan
Mesure expérimentale, l’encadrement des loyers vise à empêcher les bailleurs d’exercer des prix trop importants dans les villes où la demande excède l’offre. Par le biais du dispositif, les loyers ne doivent pas être supérieurs ou inférieurs à une fourchette de prix, établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence.
Initialement mis en place par la loi Alur du 27 mars 2014, l’application de l’encadrement des loyers dépendait de la présence d’un observatoire des loyers capable de fournir des données assez représentatives. Il dépendant également de la publication d’arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence fournis grâce à l’observatoire.
Révoqué en 2017 dans les villes de Paris et de Lille par décision de justice suite à une faille légale. C’est finalement l’article 140 de la loi Élan de novembre 2018 qui a donné la possibilité aux agglomérations qui le souhaitent, de pratiquer l’encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans. La période a été allongée à 8 ans par la loi 3DS.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Bordeaux ?
Quels sont les logements concernés à Bordeaux ?
Seuls les logements du parc immobilier privé, qu’ils soient loués vides ou meublés, au titre de résidence principale sont concernés par l’encadrement des loyers à Bordeaux. Les logements HLM, conventionnés APL et Anah, soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ne sont pas concernés par la mesure.
À Bordeaux, le marché locatif a été boosté par l’arrivée de nombreux jeunes actifs et étudiants. Depuis dix ans, ce sont surtout les petites surfaces qui ont vu le prix de leur loyer augmenter de façon fulgurante : ”les petits logements, ceux de moins de 20 m² sont les plus concernés” selon Pierre Hurmic.
Si la mesure doit venir réguler le marché, le maire affirme qu’elle ne réduira pas pour autant la concurrence entre les candidats à la location. L’effet de l’encadrement des loyers devra être jaugé sur plusieurs années pour voir s’il est vraiment efficace étant donné que seuls les baux locatifs conclus à partir du 15 juillet 2022 sont concernés.
Comment seront calculés les loyers à Bordeaux ?
Le 22 juin 2022, la préfecture de Nouvelle-Aquitaine a publié l’arrêté qui fixe les loyers médians, pour permettra sa mise en application le 15 juillet. L’arrêté préfectoral définira 3 niveaux de loyers de référence (hors charges) :
- Un loyer de référence qui correspond au loyer médian
- Un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence)
- Un loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence)
L’agence d’urbanisme A’urba a distingué 4 secteurs où sera appliqué l’encadrement des loyers à Bordeaux. En fonction de la localisation, un loyer de référence sera fixé pour chaque type de bien, de son année de construction, du caractère vide ou meublé, du nombre de pièces et de la nature du bien (appartement ou maison). Le marché locatif bordelais a la particularité de proposer beaucoup de maisons à la louer. Pour les maisons, un prix de 12% plus élevé que pour les appartements sera donc appliqué.
| Zones d'application | Type de bien | Loyer de référence appliqué |
|---|---|---|
| Zone 1 (Hypercentre) | Appartement T1 vide construit avant 1946 | 18 €/m² |
| Zone 2 (Nansouty, Chartrons, Jardin public) | Maison T3 meublée construite après 1990 | 14 €/m² |
| Zone 3 (Bastide, Bordeaux Nord, Caudéran) | Appartement T2 vide construit dans les années 1980 | 11,70 €/m² |
| Zone 4 (Bordeaux Maritime, Bordeaux Sud) | Appartement T3 meublé construit après 1990 | 12,20 €/m² |
Quels sont les recours pour les locataires et les propriétaires ?
Plusieurs recours sont possibles en cas de loyers surévalués ou sous-évalués :
- Action du locataire pour diminuer un loyer surévalué : si le loyer pratiqué est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire devra demander une diminution au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel). Les préfets et les EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) ont aussi le pouvoir d’infliger des sanctions aux bailleurs contrevenants.
- Action du bailleur pour augmenter un loyer sous-évalué : si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur a la possibilité de proposer un nouveau loyer à son locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
Pour tout désaccord, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la commission ne répond pas à 4 mois de la date de renouvellement équivaut à un refus.
Les sanctions administratives en cas d’abus
Si un dépassement de loyer de référence majoré est constaté, le Préfet peut adresser un courrier de mise en demeure au propriétaire pour engager une procédure d’amende. Celle-ci peut s’élever à 5 000 € maximum pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Même si l’amende est prononcée, le locataire peut encore engager une action pour diminuer le loyer.
Une mesure remise en cause par les propriétaires
La réaction de l’opposition ne s’est pas faite attendre sur la mise en place de l’encadrement des loyers à Bordeaux :
« Que la loi permette, dans le champ du logement, un encadrement, j’y suis favorable. Ça s’appelle le logement social, où les loyers sont plafonnés et le législateur a aussi prévu le dispositif d’investissement locatif. On autorise une personne à pouvoir bénéficier d’un avantage fiscal dès qu’elle loue à quelqu’un en appliquant des loyers encadrés » a déclaré Nicolas Florian, chef de file du groupe d’opposition municipale Bordeaux Ensemble.
Certains représentants se sont dressés contre la mesure en déposant un recours devant le conseil d’État en 2021. La raison : la mesure ne peut pas être appliquée à Bordeaux, où le marché selon l’opposition “correctement régulé” tout en alertant le conseil d’État des difficultés que rencontreraient les propriétaires, notamment à pouvoir mener des travaux dans les biens. Une demande qui n’a finalement pas été validée par la haute juridiction.
Pour contrer cela, Bordeaux Métropole a instauré un permis de louer au 1er janvier 2022. Ainsi, tout nouveau logement qui sera mis sur le marché de la location devra remplir des conditions de salubrité strictes pour pouvoir être loué. À ce jour, 6 biens ont été refusés depuis le début de l’année.
Les contraintes qui pèsent sur les propriétaires les pousseraient à se diriger avantage vers les locations saisonnières meublées, par le biais d’AirBnb. Seulement, à Bordeaux, tout logement qui sort du parc locatif privé classique avec bail à l’année pour être loué sur une plateforme saisonnière doit être compensé par la mise sur le marché locatif classique d’un autre bien dans le même quartier.
La métropole instaurera-t-elle l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers n’est pour l’instant effectif qu’à Bordeaux. Dans le cas où les autres communes de la métropole souhaitent expérimenter la mesure, elles devront se doter de mesures barrières afin d’éviter les “effets contre-productifs".
