Achat dans l’immobilier neuf : nos conseils et bonnes pratiques
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Nos conseils pour l’achat d’une résidence principale dans l’immobilier neuf
- Bien définir son projet et ses critères de recherche
- Étudier et analyser le marché local
- Choisir un promoteur de confiance
- Analyser le contrat de réservation et le contrat de vente
- Vérifier la qualité du bien
- Anticiper les frais annexes
- Nos conseils pour un achat immobilier neuf destiné à un investissement locatif
- Étudier la rentabilité
- Choisir une localisation attractive pour les locataires
- Profiter des dispositifs fiscaux
- Bien choisir le type de bien
- Assurer une bonne gestion locative
Vous avez un projet d’achat dans l’immobilier neuf et vous ne savez pas par où commencer ? Pas de panique, nous sommes là pour vous éclairer sur le sujet. Que vous souhaitiez faire l’acquisition de votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif, l’achat d’un bien immobilier neuf met en jeu des sommes importantes et requiert donc une attention particulière. Il convient d’être méthodique et précis pour réussir son achat, voici donc les bons réflexes à avoir.
Nos conseils pour l’achat d’une résidence principale dans l’immobilier neuf
L’achat de sa résidence principale est une étape importante de la vie de chaque individu, en particulier les primo-accédants. Elle sera votre lieu de vie pour les 10, 20, 30 ou qui sait, peut-être les 50 prochaines années. Il faut donc choisir un bien qui vous correspond le mieux pour pouvoir y établir votre nid douillet.
Bien définir son projet et ses critères de recherche
Quel type de bien recherchez-vous (appartement ou maison) ? Quelle superficie ? Quelle localisation ? Quel budget ? Cette première étape vous permettra d'affiner votre recherche et de gagner du temps lors de vos visites. Selon l’étape de votre vie, les projets seront nécessairement différents, il faut donc voir dans quelle catégorie vous vous situez.
Les jeunes actifs, en incluant les couples, se tournent généralement vers des surfaces moyennes en T3, qui sont des logements spacieux et confortables avec une pièce en plus pour un éventuel projet d’agrandissement de la famille. Ils privilégieront souvent un logement proche de leur lieu de travail et des bassins d’emploi, ou rapidement accessible en transports en commun. Dans l’idéal, un logement non loin des lieux de culture et de sortie peut être favorisé.
Les familles, elles, rechercheront des surfaces plus étendues de type T4 ou T5+, afin d’avoir assez d’espace pour toute la famille et que chacun ait son intimité. Une famille privilégiera les grands appartements neufs ou maisons dans un quartier ou une commune calme, proche des établissements scolaires. Il peut être intéressant également de se renseigner sur les loisirs et activités disponibles aux alentours, ainsi que la proximité avec les commerces et services du quotidien : un supermarché à 2 minutes à pied peut faire la différence.
Les seniors et retraités souhaitent généralement profiter de leurs années de tranquillité dans un cadre calme et confortable, également proche des commerces. Certains voudront réaliser un rêve de toujours de s’installer dans une maison sur la côte avec la plage à portée, d’autres préféreront être proches de leur famille et petits-enfants. En tous cas, les seniors sont généralement seuls ou en couple et ne manifestent pas un grand intérêt pour les trop grandes surfaces, ils seront souvent satisfaits par un logement de 3 ou 4 pièces maximum.
Étudier et analyser le marché local
Il est important de bien connaître le marché dans la localisation souhaitée. Renseignez-vous sur les prix au mètre carré neuf comme ancien dans le secteur qui vous intéresse, les tendances du marché, les avis des habitants sur le quartier ou la commune, les projets d'urbanisme à venir (équipements publics, transports, aménagements...) etc.
Il est également recommandé de consulter les professionnels de l'immobilier du secteur pour obtenir des informations précises et actualisées. Faire appel à un courtier en immobilier neuf local est un véritable avantage : les courtiers de l’agence Bordeaux IMMO9 sauront vous accompagner gratuitement et vous conseiller durant tout votre processus d’achat, de la recherche à la signature. Leur expertise et leur connaissance du marché local se révèlera très utile pour dénicher le bien idéal pour votre projet.
Choisir un promoteur de confiance
Privilégiez les programmes immobiliers neufs construits par des promoteurs ayant une bonne réputation et une solide expérience dans la réalisation d’opérations immobilières. N'hésitez pas à demander des références et à visiter des réalisations précédentes pour vous faire une idée de la qualité des constructions et des finitions.
En outre, les promoteurs historiques et établis ont généralement assez de trésorerie pour faire face aux imprévus lors de la construction d’un programme. Il arrive (peu commun mais le risque existe) que des constructions ne soient jamais terminées car le promoteur n’était pas solvable ou à cause de soucis de prestataires.
Analyser le contrat de réservation et le contrat de vente
Avant de signer le contrat de réservation, lisez attentivement ses conditions et assurez-vous qu'elles correspondent à vos attentes. Vérifiez les clauses suspensives, les délais de livraison, les garanties offertes, etc. Insistez pour établir une clause de pénalité en cas de retard de livraison de votre logement en VEFA si elle n’est pas d’office dans le contrat.
Étudiez le plan de masse et la notice technique, cette dernière étant contractuelle elle servira de référence lors de la visite de livraison. Le contrat de vente, quant à lui, doit être analysé avec soin et, si nécessaire, avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat spécialisé en droit immobilier.
Vérifier la qualité du bien
La visite de livraison du logement neuf est une étape essentielle de votre achat, vous devez vérifier absolument tout. Portez une attention particulière à la qualité des matériaux, des équipements et des finitions. Munissez-vous de la notice descriptive et comparez les éléments différents ou absents et notez tout. Apportez également un mètre pour confirmer les surfaces ainsi qu’un chargeur de téléphone pour vérifier le bon fonctionnement des prises électriques. Testez aussi la pression de la douche, la chasse d’eau les robinets etc.
Il existe des checklists pour la visite de livraison, il peut être judicieux d’en prendre une avec vous. Assurez-vous également que le bien respecte les normes en vigueur, notamment en matière de performance énergétique (label BBC, RT 2012, RE2020 etc.) et d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Si vous avez demandé des TMI (Travaux Modificatifs Acquéreur) de type cloison en moins, revêtement différent... il est important de constater si cela a bien été réalisé selon vos demandes.
Anticiper les frais annexes
L'achat d'un bien immobilier neuf entraîne des frais annexes qu'il est important de prendre en compte dans votre budget. Parmi ceux-ci figurent notamment les frais de notaire, heureusement réduits pour les biens neufs, les taxes (taxe foncière, taxe d'habitation), les charges de copropriété, ainsi que les éventuels travaux de finition ou d'aménagement.
Nos conseils pour un achat immobilier neuf destiné à un investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, les conseils de la partie précédente sont tout aussi valables et aussi importants. Toutefois il y aura certains détails supplémentaires à prendre en compte.
Étudier la rentabilité
C’est une des raisons essentielles pour lesquelles on se lance dans l’investissement locatif : on veut que cela rapporte. C’est pourquoi il est crucial de connaître à l’avance la rentabilité locative prévisionnelle que l’on attend d’un investissement dans l’immobilier neuf destiné à la location.
Vous pouvez calculer le rendement locatif brut et net d’un logement neuf en tenant compte du prix d'achat, des frais annexes, des loyers perçus et des charges locatives. Il peut être important également de prendre en compte la vacance locative dans vos calculs, à savoir le temps que votre logement va passer sans locataire.
Choisir une localisation attractive pour les locataires
Justement, pour éviter que votre logement se retrouve sans locataire pendant trop longtemps et que cela impacte fortement votre rentabilité, privilégiez les zones à forte demande locative comme les centres-villes, les quartiers étudiants ou les pôles d'emploi. Les villes très étudiantes comme Toulouse, Montpellier, Rennes ou Bordeaux ont un très faible risque de vacance locative car la demande y est très forte chaque année.
Profiter des dispositifs fiscaux
Les dispositifs de défiscalisation sont également une incitation supplémentaire à l’investissement locatif. Renseignez-vous sur les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif de votre choix (loi Pinel, dispositifs Denormandie, Malraux etc.) pour optimiser la rentabilité de votre projet.
Pour l’immobilier neuf, le dispositif Pinel est le plus efficace et répandu. Le loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Le montant de l’avantage fiscal est proportionnel à la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) et au prix d’achat du bien (Max. 300 000€) et il peut atteindre 52 500€ pour une location de 12 ans, ou 63 000€ avec le nouveau dispositif Pinel+.
Bien choisir le type de bien
Selon votre objectif d'investissement et la localisation, optez pour un logement adapté à la demande locative du secteur. Comme mentionné plus haut, chaque profil de locataire aura un besoin différent.
Si votre projet se situe dans une ville très étudiante et dynamique et que souhaitez miser sur ça, optez plutôt pour les appartements de petites surfaces de type studios étudiant ou T2, qui en plus ont un faible risque de vacance locative.
Si vous souhaitez investir dans une surface un peu plus grande dans le but de loger une famille ou, par exemple, de récupérer le logement à terme pour y vivre au calme pour la retraite, optez plutôt pour des typologies T3 et plus. Recherchez des quartiers ou communes tranquilles avec espaces verts pour se détendre, commerces proches et écoles à proximité si les locataires sont une famille.
Assurer une bonne gestion locative
pour garantir la pérennité de votre investissement, assurez-vous de bien sélectionner vos locataires et d'entretenir régulièrement votre bien. Si cela s’avère trop chronophage pour vous ou que vous ne souhaitez tout simplement pas vous occuper des formalités, n’hésitez pas à faire appel à une agence de gestion locative professionnelle locale. Elle s’occupera de tout et vous n’aurez pas de problèmes de loyers impayés (les agences fournissent généralement une ALI, assurance loyer impayé).
En résumé, que vous souhaitiez acquérir une résidence principale ou réaliser un investissement locatif, l'achat d'un bien immobilier neuf nécessite une approche adaptée à vos objectifs et à vos contraintes. En suivant nos conseils et en vous entourant de professionnels compétents, vous pourrez concrétiser votre projet dans les meilleures conditions et réaliser un investissement pérenne et rentable. N'oubliez pas de prendre en compte les spécificités du marché local, les nouvelles normes environnementales et les innovations en matière de construction pour faire les meilleurs choix et optimiser votre achat immobilier neuf.
