Production de logements à Bordeaux
SOMMAIRE
À Bordeaux, la production de logements bénéficie d’efforts particuliers dans le but d’atteindre l’objectif fixé : 1 million d’habitants pour 2030. Pour ce faire, la métropole a mis en place un Programme d’Orientation et d’Action intégré à son PLU. Celui-ci fixe les recommandations en matière de volumes à bâtir, soit 7 500 logements par an.
Avec ses 28 communes et 750 000 habitants, l’agglomération ne cesse de croître. La population bordelaise connait d’ailleurs un nouveau souffle avec l'ouverture de la LGV en 2017. Par conséquent, ces flux de population ont amené avec eux une demande de logement conséquente. C'est pourquoi, la métropole oriente ses politiques publiques vers l'immobilier et la production d'habitats.
Une démographie qui impacte le marché immobilier
En tant que capitale métropolitaine, Bordeaux bénéficie d’une attractivité sur bon nombre de plans :
- Economique. Avec plus de 64 000 entreprises dont 98 % de PME, la métropole bordelaise fait partie de celles qui sont les plus dynamiques de France.
- Touristique et géographique. Du fait de sa proximité avec la côte atlantique mais aussi de son patrimoine, elle génère des flux de tourismes chaque année.
- Culturelle. L’histoire, l’architecture mais aussi ses nombreux musées font la renommée de Bordeaux.
- Universitaire. Avec ses deux grandes universités et ses multiples IUT, Bordeaux attire chaque année plusieurs milliers d’étudiants.
De fait, sa démographie est en constante augmentation. Classée au rang de 6ème métropole de France, Bordeaux comptait 727 256 habitants en 2011 alors qu’en 2016, on en dénombre 783 081 (source INSEE). Cette croissance a un impact certain sur son marché immobilier entre une demande très forte et une offre qui essaie de s’adapter.
C’est pourquoi les acteurs des politiques publiques sont très actifs en matière de production de logements. En effet, afin de maintenir et d’améliorer cette attractivité, il est nécessaire de construire plus d’habitations pour pouvoir loger les arrivants et garder le cap du million d’habitants.
Ainsi, la métropole organise ses aménagements immobiliers tout en essayant de garder une harmonie urbaine et en contentant la demande grandissante.
Focus sur la population étudiante bordelaise
La métropole girondine compte plus de 87 000 étudiants dans l’enseignement supérieur public et privé. En 10 ans, cette population a augmenté de 34 % soit 25 000 personnes de plus par rapport à 2008.
L’offre de formation bordelaise est variée et attire bon nombre de jeunes bacheliers et étudiants.
L’université de Bordeaux compte à elle seule 56 000 étudiants répartis sur 5 campus :
- Le campus de Talence : spécialisé dans les sciences et les technologies.
- Le campus Montaigne-Montesquieu pour le droit, les sciences politiques, l’économie et la gestion.
- Le campus de Carreire : santé et biologie.
- Le campus de la Victoire pour les sciences humaines et sociales.
- Le campus Bastide : sciences de la gestion
De plus, Bordeaux possède également des IUT, des écoles d’ingénieurs, un INSPE et un IEP.
Avec cette population grandissante, la demande locative s’en retrouve nécessairement impactée. Comment Bordeaux Métropole organise alors ses politiques publiques concernant la production de logements afin de répondre à cette demande croissante ?
Projet 50 000 logements
Avec un rythme de 4 000 à 6 000 constructions par an depuis 2006, il devenait impératif pour Bordeaux-Métropole d’accélérer la cadence de production de logements pour atteindre l’objectif du million d’habitants. C’est pourquoi il a été décidé de doubler le rythme de production de logements.
Cette accélération du rythme profite à la ville et est pensée de manière stratégique puisque ce projet se construit le long des axes des transports en commun. Cette approche urbanistique permet d’offrir des logements en adéquation avec les besoins des ménages qui nécessitent des moyens de transports pour se rendre sur leur lieu de travail. Ce projet possède un double avantage puisqu’il a été imaginé avec des prix maîtrisés et accessibles pour les futurs occupants.
Depuis 2018, ce sont quelques 2 000 logements qui ont déjà été livrés et 11 500 sont en cours de construction.
La charte du bien-construire
La « Charte du Bien-Construire à Bordeaux-Métropole » constitue un ensemble de bonnes pratiques dédiées aux nouvelles constructions immobilières bordelaise. Ce label est un engagement en sus des normes déjà en vigueur dans le bâtiment.
Cette charte co-écrite entre la ville de Bordeaux et les professionnels des métiers du bâtiment et de l’aménagement s’articule autour de 3 axes principaux :
- Améliorer le processus de la conception à la livraison
- Améliorer la qualité d’usage des bâtiments
- Evaluer les opérations dans la durée
L’obtention de ce label constitue un gage de qualité constructive répondant aux conditions d’usage et de confort. Par ailleurs, adhérer à la charte du bien-construire assure aux investisseurs un logement en accord avec les enjeux environnementaux actuels et en lien avec la transition énergétique.
Hypérion, In Nova, Silva,… miser sur le développement durable avec le bois
À la suite de cette charte du Bien-Construire à Bordeaux-Métropole, de nombreux chantiers se sont mis en branle dans la logique de l’engagement de la ville à propos du développement durable. En témoigne les chantiers Hypérion ou Silva , par exemple.
Bordeaux mise non seulement sur le développement durable en s’inscrivant dans une logique écologique mais innove concernant les matériaux employés. En effet, on peut constater que bon nombre de ces nouvelles constructions ont comme matériau principal le bois.
Il semble que ce soit la tendance principale du nouveau quartier de Bordeaux Euratlantique puisque les tours Hypérion, Silva et In Nova sont érigées essentiellement en bois.
Ces constructions proposent plus de 330 logements à elles seules ainsi que des bureaux.
Bordeaux-Métropole se place donc à l’avant-garde des constructions en bois puisque la tour bois Silva de 18 étages est, jusqu’à aujourd’hui, la plus grande d’Europe.
Les programmes neufs à Bordeaux
À Bordeaux, les programmes immobiliers poussent un peu partout sur le territoire. Ces habitats neufs entrent dans la logique des politiques publiques bordelaises et dans l’effervescence des constructions qui ont reçu l’ordre d’accélérer leur cadence.
Que ce soit aux Chartrons, aux Capucins ou encore à Saint-Jean, programme neuf à Bordeaux ne manquent pas. Pour un achat sur plan (VEFA), il faut compter en moyenne un délai de 18 mois pour la livraison du bien immobilier. Néanmoins, ce délai varie en fonction de la date d’engagement de l’investisseur puisqu’il est tout à fait possible de réaliser l’achat alors que le logement est déjà en cours de construction ou livré.
Le parc immobilier bordelais se renouvelle donc constamment et ne cesse de s’agrandir pour tenter de répondre à la demande croissante. En témoigne les chiffres de l’INSEE qui recense 373 774 logements bordelais en 2011 contre 412 919 en 2016.
Au centre de Bordeaux, chaque quartier voit s’offrir du neuf parmi ses petites échoppes typiques de l’architecture de la ville. Le neuf ne concerne pas uniquement les nouvelles constructions. Pour bénéficier de l’adjectif, les rénovations et réhabilitations sont aussi concernées.
Une demande de logement toujours plus vive à Bordeaux
L’ouverture de la Ligne Grande Vitesse Sud Europe Atlantique (LGV SEA) contribue à la diversification de la population bordelaise avec une arrivée massive des franciliens dans la capitale girondine.
La démographie de Bordeaux-Métropole est donc soumise à des flux de population permanents qui contribuent à son essor et son attractivité.
Un marché immobilier tendu
Avec des taux d’intérêt très bas voire nuls pour ce qui du Prêt à Taux Zéro, des dispositifs d’aide à l’accession (Pinel entre autres), l’acquisition d’un bien immobilier n’a jamais été aussi boosté.
Généralement, la hausse des prix de l’immobilier signifie également l’allongement des crédits mais également la réduction des surfaces acquises. Pourtant, entre 2015 et 2016, ce sont 4,1 millions de m² qui se sont vendus entre 2012 et 2016.
Dans un contexte actuel qui encourage l’investissement immobilier, la demande est de plus en plus forte ce qui n’arrange pas le marché qui reste tendu. Avec des conditions d’achat favorables, le zonage de l’investissement locatif recentré sur les zones A, Abis et B1 ainsi que l’attractivité de la ville, la recette du dynamisme immobilier bordelais est à point.
L’état du marché immobilier global à Bordeaux-Métropole
Si ces dernières années ont été marquées par une production accrue de logements, en 5 ans le prix de l’immobilier a connu une hausse dans l’ancien et le récent : +9 % pour les appartements et +4 % en ce qui concerne les maisons, sur le territoire girondin.
Selon une étude de l’Agence d’Urbanisme de Bordeaux Aquitaine, les prix se sont également envolés au sein de la métropole avec une augmentation de 12 % pour les appartements et 10 % pour les maisons entre 2012 et 2016.
La dynamique immobilière bordelaise est essentiellement portée sur les appartements qui constituent 60 % des ventes. Toutefois, les maisons possèdent la plus forte croissance avec une augmentation de 22 % des ventes contre 9 % pour les appartements. En somme, si les appartements constituent plus de la moitié du parc immobilier, la vente des maisons, quant à elle, se diversifie.
L'immobilier neuf
L’immobilier neuf ne fait pas exception à cette hausse. Si entre 2012 et 2015 le mètre carré restait relativement stable et stationnaire, il a néanmoins connu l’inflation dans les années suivantes. Désormais, les prix du neuf demeurent en moyenne 30 % plus élevés que l’ancien lorsqu’on compare les prix au moment de l’achat. En revanche, sur le long terme et avec les avantages financiers qu’offrent l’immobilier neuf, les deux marchés deviennent alors pratiquement identiques au niveau des dépenses globales engendrées.
Les prix moyens de l’immobilier bordelais
Le prix moyen du mètre carré pour un appartement est de 2 681 € et 2866 € pour une maison au cours des années 2012 à 2016.
À Bordeaux, la taille moyenne d’un appartement acquis est de 56m2. Pour une maison, elle est évaluée à 101m2.
Entre 2012 et 2016, selon l’étude de l’Agence d’Urbanisme de Bordeaux Aquitaine, le prix du mètre carré a augmenté de 6 %. Il faut néanmoins prendre en compte que cette hausse fluctue selon les communes.
En 2016, ce montant s’élevait à 2 866 €/m2 pour les logements individuels. Mais l’écart à observer se trouve entre le centre de Bordeaux et les communes limitrophes puisque le prix du mètre carré s’élève à 3 512 € pour Bordeaux centre versus 1 629 € pour Ambès.
| Prix moyens d’une maison en 2016 et leurs fluctuations selon la commune sur les marchés immobiliers neufs et anciens Source : étude A’urba | |||
|---|---|---|---|
| Prix moyens d'une maison en 2016 | |||
| Bordeaux-Métropole | 306.300€ | ||
| Ville de Bordeaux | 381.000€ | ||
| Bouliac | 399.000€ | ||
| Fluctuation des prix | |||
| Globale | +10 % | ||
| Bouliac | +38 % | ||
| Talence | +16 % | ||
| Saint-Aubin-de-Médoc | -8 % | ||
| Parempuyre | -4 % | ||
En ce qui concerne les appartements, là encore, nous constatons une hausse des prix (12 % en moyenne) qui fluctue selon les communes.
| Prix moyens d’un appartement en 2016 et leurs fluctuations selon la commune sur les marchés immobiliers neufs et anciens : Source : étude A’urba | |||
|---|---|---|---|
| Prix moyens d'un appartement en 2016 | |||
| Bordeaux-Métropole | 306.300€ | ||
| Ville de Bordeaux | 381.000€ | ||
| Ambarès-et-Lagrave | 399.000€ | ||
| Bouscat | 190.000€ | ||
| Fluctuation des prix | |||
| Globale | +12 % | ||
| Haillan | +33 % |
||
| Floirac | +20 % | ||
| Bordeaux |
+17 % | ||
Pour ce qui est du prix au mètre carré, il a augmenté de 9 % en moyenne pour atteindre, en 2016, 2 804 €/m2.
Un parc immobilier qui s’adapte à la demande
2030 : 1 million d’habitants à loger
En réaction à la demande croissante de logements, les politiques publiques bordelaises s’adaptent.
Le Programme d’Orientation et d’Action du PLU estimait un besoin d’une production de 7 500 logements chaque année pour pouvoir loger le million d’habitants à l’horizon 2030.
En 2018, Bordeaux Métropole a entrepris l’édification de plus de 9 500 logements. Ce chiffre dépasse de 2000 logements l’objectif du Programme d’Orientation et d’Action du PLU de la métropole. L’agglomération est, par conséquent, en bonne voie pour pouvoir loger les nouveaux arrivants des prochaines années.
Entre 2009 et 2014, les résidences principales de la métropole étaient constituées majoritairement d’appartements. Parmi ceux-ci, on remarque une hausse de 14 % des petits logements (1 et 2 pièces) qui répond aux besoins et à la demande de la population étudiante. Cependant, les T2 et T3 restent majoritaires en 2018 et composent 81 % des ventes.
La promotion immobilière neuve en action
Bordeaux demeure l’un des pôles de construction du département avec de forts volumes et des efforts massifs des politiques publiques. En témoigne l’augmentation de l’offre commerciale qui permet la reconstitution des stocks et donc la forte progression de l’activité de la promotion immobilière. En effet, on enregistrait au dernier trimestre 2018, 4 000 biens immobiliers qui faisaient partie de cette offre.
Par ailleurs et suivant cette progression de l’offre, la production de logements neufs a connu, elle aussi, une croissance entre 2014 et 2016 pour se stabiliser à environ 5 700 logements annuels selon l’étude de l’Agence d’Urbanisme de Bordeaux Aquitaine.
Le logement social
Malgré une production de logements sociaux dynamique, la demande locative reste élevée pour ce type d’habitat. Et c’est d’ailleurs cette demande qui est la plus forte sur le marché locatif. Le Programme d’Orientation et d’Action recommandait 3 000 constructions d’HLM, en 2017, ce sont 3 900 qui ont été construits. Bordeaux semble essayer de mettre les bouchées doubles pour non seulement endiguer la forte demande mais aussi atteindre son ambition démographique.
De nombreux efforts de la part de Bordeaux Métropole pour le logement
Si la métropole investit massivement dans les projets immobiliers de grandes envergures (Euratlantique, Rive droite, Opération 50 000 logements, etc.), il reste encore nécessaire de se lancer sur de nouveaux sites afin de pouvoir loger les nouveaux arrivants, autant étudiants qu’actifs ou retraités.
Bordeaux fait preuve d’un dynamisme certain en matière de production de logements et demeure sur les rails du progrès. Un essor qui reste cohérent et en lien avec les enjeux environnementaux contemporains puisque la métropole mise sur la construction de divers écoquartiers tels que :
- Ginko
- Brazza
- Bastide-Niel
Ces grands chantiers s’accordent sur l’ambition démographique de l’agglomération qui génèrera un dynamisme et une attractivité accrue. Depuis de nombreuses années Bordeaux se développe à tous points de vue et nous pouvons être certain que cette ville-action se dépassera au-delà de l’horizon 2030.
Le décalage national entre l’offre et le pouvoir d’achat ne semble pas favoriser la détente des marché immobiliers des métropoles françaises. Bordeaux ne fait pas exception mais arrive à s’adapter en fournissant les outils et les moyens pour parvenir à stabiliser l’offre et la demande.