Paludate Corto Maltese à Bordeaux : Euratlantique avance entre la gare et la Garonne
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Euratlantique, une addition de projets plus qu'un quartier
- La voie rapide a laissé place à une promenade plantée
- Canopia perce une diagonale de 600 mètres jusqu'au fleuve
- Trois échelles de projet dans le même secteur
- Un chantier « en une phase », des riverains sous la poussière
- Acheter dans le secteur, à quel prix
Le maire de Bordeaux Pierre Hurmic s'en souvient, il y a dix ans longer la Garonne à cette hauteur, c'était rouler vite sur une voie asphaltée. Ce ruban a aujourd'hui disparu, et à sa place une promenade plantée longe désormais le fleuve entre le pont Saint-Jean et les quais de Paludate. Le secteur Paludate Corto Maltese passe du statut d'arrière-gare à celui de couture urbaine entre deux Bordeaux, celui du rail et celui du fleuve.
Le secteur appartient à la ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier, cœur historique de l'opération d'intérêt national Bordeaux Euratlantique. Cette OIN, l'une des plus vastes de France, couvre plus de 730 hectares sur Bordeaux, Bègles et Floirac. Sa programmation vise 30 000 emplois et de quoi loger 50 000 personnes d'ici 2040. Paludate en est la vitrine côté Garonne.
Euratlantique, une addition de projets plus qu'un quartier
L'établissement public d'aménagement qui pilote l'OIN Euratlantique, l'EPABE, orchestre plusieurs ZAC de part et d'autre du fleuve. Sa feuille de route, réaffirmée pour l'horizon 2040, fixe un cap logement clair : 25 000 logements, dont une part encadrée par des règles de mixité sociale, avec 30 % de locatif social et 20 à 30 % de logements aidant à l'accession, selon l'EPA. Le secteur Saint-Jean Belcier, qui englobe Paludate, concentre une part de cet effort autour de la gare modernisée depuis l'arrivée de la LGV en 2017.
Paludate Corto Maltese occupe une position charnière. Au nord, le quartier Belcier, plus résidentiel, a déjà vu sortir de terre la tour Hypérion et la place d'Armagnac. Les acquéreurs qui cherchent un programme neuf dans le secteur Saint-Jean Belcier s'y positionnent déjà. Au centre, la MÉCA, Maison de l'économie créative et de la culture en Nouvelle-Aquitaine, et son parvis Corto Maltese donnent le ton culturel. Au sud, le Marché d'intérêt national de Bordeaux Brienne occupe encore plus de 12 hectares dédiés à la logistique alimentaire, avec une centaine d'entreprises et 500 salariés. En 2024, la métropole a retenu le fonds Meridiam pour préparer l'évolution de ce site vers un pôle d'excellence alimentaire.
Paludate Corto Maltese c'est :
- 750 m : de promenade végétalisée livrés en 2025, entre le pont ferroviaire et la rue de la Seiglière
- 1,5 km : de berges requalifiées à terme, du pont Saint-Jean au pont Simone Veil
- 944 : plantations prévues le long de la promenade des berges
- 4 ha : emprise du projet Canopia, entre la gare et le fleuve
La voie rapide a laissé place à une promenade plantée
La transformation est visible sur le terrain. Le premier tronçon livré en 2025 ajoute 2 hectares d'espaces publics et 400 arbres et arbustes plantés. Il amorce le réaménagement des berges qui, à terme, doit relier le pont Saint-Jean rénové au nouveau pont Simone Veil.
Le principe : rendre la rive gauche au piéton et au vélo. La promenade s'accompagne d'une refonte des espaces publics dégradés et de nouvelles lignes de bus express empruntant les deux ponts. Concrètement, un habitant du quai de Paludate peut désormais rejoindre la MÉCA à pied le long de l'eau, là où il fallait auparavant composer avec la circulation. Le secteur conserve ses repères de mémoire industrielle : le jardin de Saïgon, la halle Debat-Ponsan réhabilitée, l'ancien moulin à vapeur de la minoterie.
L'EPA le formule cependant sans détour : le quartier Paludate « reste un lieu de vie nocturne, mais s'enrichit d'un tissu urbain mixte ». L'équilibre entre boîtes de nuit, restaurants en terrasse, bureaux et logements demande encore à se trouver.
Canopia perce une diagonale de 600 mètres jusqu'au fleuve
Le projet qui fait basculer le secteur porte un nom : Canopia. Entre la gare Saint-Jean et la Garonne, sur les anciens îlots Saget et Descas, le promoteur Apsys conduit l'une des plus grandes opérations urbaines privées de France. La première pierre a été scellée le 11 avril 2025 par Pierre Hurmic et Apsys. Le promoteur confirme un investissement d'environ 500 millions d'euros, adossé à un financement vert de 347 millions d'euros. Ce coup d'envoi des travaux de Canopia a ouvert une phase de chantier appelée à durer jusqu'à la livraison, prévue au second semestre 2027.
L'axe structurant est un geste rare : le futur cours Saint-Jean, promenade piétonne de 600 mètres de long et 19 mètres de large, reprend les proportions du cours Alsace-Lorraine. Apsys y voit la première percée de cette ampleur dans le centre de Bordeaux depuis 1850. Le projet compte 38 bâtiments, auxquels s'ajoutent des places et des esplanades végétalisées. Le programme mixte annonce 70 000 m² bâtis : commerces, restaurants, loisirs, logements étudiants, hôtels, bureaux, et un parc de 2 hectares au bord de l'eau.
Côté fleuve, un immeuble signature baptisé « Tauzia » affiche une façade en briques de verre. À ses pieds s'étendra le parc Descas, prolongé par 12 000 m² de ferme urbaine et de jardins. Deux bâtiments en bord de Garonne, de 4 000 et 8 000 m² selon la presse locale, portent la dernière phase du chantier.
Trois échelles de projet dans le même secteur
- Promenade des berges (EPA) — Emprise / ampleur : 1,5 km de quais ; Contenu principal : Espaces publics, 944 plantations, mobilités douces ; Horizon : 750 m livrés en 2025
- Canopia (Apsys) — Emprise / ampleur : 4 ha · 70 000 m² ; Contenu principal : 38 bâtiments, cours Saint-Jean, parc Descas 2 ha ; Horizon : 2e semestre 2027
- MIN Bordeaux Brienne — Emprise / ampleur : 12 ha ; Contenu principal : Logistique alimentaire, futur pôle d'excellence ; Horizon : Évolution engagée (fonds Meridiam, 2024)
Un chantier « en une phase », des riverains sous la poussière
Rue de Tauzia, qui borde le chantier, des habitants décrivent poussière, bruit et fissures. Interrogé par France Bleu Gironde en octobre 2025, un riverain raconte que, lorsqu'un mur est tombé, il a « vraiment cru que c'était un tremblement de terre ». D'autres redoutent que les futurs immeubles bouchent leur vue. Le conducteur de travaux, cité par la même radio, reconnaît qu'un chantier en plein centre « nécessite un certain suivi pour éviter les plaintes ».
Face à ces nuisances, Apsys choisit de réaliser les travaux en une seule phase pour que tout le quartier ouvre en même temps et pour « limiter les nuisances auprès des riverains », en s'appuyant sur une charte chantier faible nuisance adoptée par l'EPABE. Une Maison du projet de 100 m², ouverte le 22 octobre 2025 à l'angle des rues Sarget et Tauzia, sert de point d'information jusqu'à la fin du chantier.
De décembre 2023 à janvier 2024, l'EPA a mené une enquête sur la qualité de la production immobilière et des espaces publics à Saint-Jean-Belcier, analysée par l'agence d'urbanisme A'Urba. Ses résultats, présentés en septembre 2024, ont été qualifiés de « contrastés » sur le ressenti des habitants et usagers. Autrement dit : la greffe urbaine prend, mais elle ne fait pas l'unanimité.
Acheter dans le secteur, à quel prix
La transformation pèse sur les prix, dans un marché bordelais qui a corrigé. Au 1er août 2026, le prix médian d'un appartement à Bordeaux s'établit à 4 235 €/m² dans le neuf, en baisse de 5 % sur un an, et à 3 927 €/m² dans l'ancien, en recul de 13 % sur un an, selon Le Figaro Immobilier. La correction touche l'ensemble de la métropole et récompense désormais l'emplacement et la desserte plutôt que la seule étiquette « neuf ».
Dans le quartier Belcier, mitoyen de Paludate, les valeurs restent plus accessibles : autour de 4 032 €/m² dans le neuf et 3 737 €/m² dans l'ancien. Ce différentiel avec l'hypercentre s'explique par le statut de quartier en reconversion, encore ponctué de chantiers, où l'offre de logement neuf continue de s'étoffer.
Pour un primo-accédant, l'emplacement reste décisif. Bordeaux est classée en zone A, ce qui peut permettre de bénédicier d'un PTZ à 50 %, sous conditions. Dans un secteur desservi par le tram, proche de la gare et bientôt bordé d'un parc, le neuf profite aussi de frais de notaire réduits et des normes RE2020.
Le pari de l'investisseur repose sur la desserte et la mixité. En rassemblant habitat, commerces, hôtels et bureaux sur un même site, Canopia favorise les déplacements courts et une location toute l'année. Demeure l'inconnue commune à tous les quartiers en chantier : la valeur réelle se mesurera une fois les grues parties.
D'un ancien secteur d'entrepôts et d'abattoirs à une entrée de ville plantée, Paludate Corto Maltese illustre la méthode Euratlantique : transformer par phases, quitte à vivre plusieurs années au rythme des grues. Les berges sont déjà rendues aux promeneurs ; la liaison piétonne continue entre la gare et le fleuve, elle, dépend de l'achèvement de Canopia en 2027. Pour qui veut acheter ou investir à Bordeaux, Paludate Corto Maltese devient un secteur à suivre de près, à condition de garder en tête que l'équilibre entre logement, bureaux, culture et vie nocturne demeure, lui, en construction.
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