Prolongation de l'encadrement des loyers : Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Depuis près d'une décennie, le paysage locatif français est régulé par un dispositif particulier connu sous le nom d'encadrement des loyers. Cette initiative vise à assurer un certain équilibre sur le marché du logement, en particulier dans les régions où la demande de logement dépasse largement l'offre, créant ainsi une pression insoutenable sur les loyers.
Le 26 juillet 2023, une annonce importante a été faite concernant ce dispositif. Après une mise en œuvre initiale en 2012, la réglementation sur l'encadrement des loyers a été prolongée pour une année supplémentaire, jusqu'au 31 juillet 2024. Cette décision a été publiée dans le Journal officiel le 21 juillet. Bien évidemment, elle concerne également l’immobilier neuf à Bordeaux, Paris, Lyon, Toulouse et autres grandes métropoles où le marché locatif est tendu.
Encadrement des loyers : Les zones et les locations concernées
La réglementation sur l'encadrement des loyers s'applique spécifiquement à certaines régions de la France métropolitaine, communément appelées "zones tendues". Ces zones, qui comprennent un total de 1 149 communes dans 28 agglomérations, sont caractérisées par un déséquilibre notable entre l'offre et la demande de logements, ce qui entraîne des difficultés pour trouver un logement adéquat.
Parmi ces zones tendues, on trouve des villes importantes comme Paris, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Bordeaux, Montpellier, Toulouse, et Nice, ainsi que des régions plus petites mais tout aussi dynamiques comme Ajaccio, Annecy, Bastia, et Grenoble. Pour ces communes, l'encadrement des loyers est une réalité qui façonne le marché locatif.
Il est également essentiel de noter que l'encadrement des loyers concerne spécifiquement certains types de locations. En particulier, ce dispositif est applicable aux logements vides ou meublés qui sont loués comme résidences principales. Les différents types de baux concernés comprennent les baux de location vide de trois ans, les baux de location meublée d'un an, les baux de location meublée de neuf mois pour les étudiants, et le bail mobilité. À noter également qu’il est interdit d’augmenter le loyer des locations énergivores classées F, G ou plus au DPE.
Toutefois, il existe des exceptions à cette réglementation, que nous verrons un peu plus loin dans cet article.
Comment l'encadrement des loyers est appliqué
Lors de la mise en place de l'encadrement des loyers, les autorités ont établi un ensemble de directives concernant la fixation des loyers dans les zones tendues. Celles-ci sont définies en fonction de l'état du bail - si le logement est mis en location pour la première fois, si le bail est renouvelé ou si le logement est remis en location après une période de vacance.
Pour une première mise en location, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer. Cependant, une clause peut être ajoutée au bail permettant une révision annuelle du loyer. En cas de renouvellement de bail, l'augmentation du loyer est soumise à l'Indice de référence des loyers (IRL).
Pour les situations de renouvellement de bail, les choses se compliquent légèrement. L'augmentation du loyer est principalement limitée par l'Indice de référence des loyers (IRL). Cependant, si le loyer est manifestement sous-évalué, une réévaluation est possible. Dans ce cas, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer au locataire, mais il doit respecter certaines conditions.
La hausse ne peut dépasser la plus haute des deux limites suivantes :
- soit 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé si cela n'a pas été fait ;
- soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail, à condition que le montant de ces travaux soit au moins égal à celui de la dernière année de loyer.
Dans le cas d'une nouvelle location après un précédent locataire, les règles changent en fonction de la durée pendant laquelle le logement est resté vacant. Si le bien a été loué dans les 18 mois précédents, le loyer ne peut être augmenté, à moins que certaines conditions spécifiques ne soient remplies. En revanche, si le logement n'a pas été loué pendant plus de 18 mois, le propriétaire a une liberté quasi totale pour fixer le loyer, à l'exception des logements classés F ou G sur le DPE.
L'encadrement des loyers est un sujet complexe qui touche un grand nombre de personnes en France. La prolongation de cette mesure pour une année supplémentaire offre un répit temporaire aux locataires, mais soulève également des questions sur la manière dont le marché du logement peut évoluer à l'avenir.
Les exceptions à l'encadrement des loyers
Toutefois, il est important de noter que l'encadrement des loyers ne s'applique pas à toutes les situations. Plusieurs types de logements sont exclus de cette réglementation, apportant ainsi une certaine flexibilité aux propriétaires et aux locataires dans certaines circonstances spécifiques.
Les logements relevant de la loi de 1948, les logements qui ont conclu une convention avec l'Anah (à l'exception des conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux, les meublés de tourisme, les sous-locations et les logements meublés dans certaines résidences avec services ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers. Ces exceptions permettent à ces types de logements de continuer à fonctionner selon leurs propres règles et régulations, offrant ainsi une variété d'options pour ceux qui cherchent à louer en France.
De même, l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux locaux d’activité, aux logements à usage de résidence secondaire ou de fonction, aux locaux de type dépendance ou annexe privative (cave, place de parking etc.) ou encore aux terrains.
Ainsi, tandis que l'encadrement des loyers est une mesure significative qui a des impacts directs sur un grand nombre de locataires et de propriétaires, il est crucial de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une réglementation universelle. Les exceptions existantes offrent une flexibilité supplémentaire dans le marché du logement, permettant à divers types de locations de répondre aux besoins spécifiques de différentes populations de locataires.
En fin de compte, la prolongation de l'encadrement des loyers pour une année supplémentaire est une nouvelle qui mérite une attention particulière de tous ceux qui sont concernés par le marché du logement en France.
