Comment devenir propriétaire en Bail réel solidaire à Bordeaux
Dimitri Iatosti
le 30 septembre 2022
[ mis à jour le 19 mars 2024 ]
SOMMAIRE
- Le bail réel solidaire, qu’est-ce que c’est ?
- Les avantages du bail réel solidaire
- Les conditions pour prétendre au bail réel solidaire
- Qu’est-ce qu'un organisme de Foncier Solidaire (OFS) ?
- Les programmes en bail réel solidaire disponibles à Bordeaux
- Les autre aides pour être propriétaire à moindre coût à Bordeaux
- Le prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt Social à la Location Accession
- Le Passeport Premier Logement bordelais
D'après une étude de l’OpinionWay, acheter un bien est voulu par 92% des français. Dans un contexte où de plus en plus de personnes souhaitent être propriétaires d’un bien immobilier à Bordeaux, une nouvelle alternative a le vent en poupe : le bail réel solidaire.
Le bail réel solidaire, qu’est-ce que c’est ?
Le bail réel solidaire a vu le jour en 2014 depuis la mise en place de la loi Alur. Elle est effective depuis 2017. Elle est une solution pour acheter un bien immobilier selon des conditions de ressources. Le principe est simple : chaque propriétaire détient les murs mais loue le terrain.
En effet, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est propriétaire des terrains sur lesquels sont bâties les résidences. Le futur locataire est propriétaire du logement mais doit verser une redevance mensuelle à l’OFS. Le montant de cette redevance est compris entre 1 et 3 € par m².
Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.
Article L255-1 du Code de la construction et de l'habitation : Chapitre V : Bail réel solidaire
Les avantages du bail réel solidaire
En séparant le bâti du foncier, il est alors possible d’acheter un bien immobilier neuf à un prix compétitif. À bordeaux, le prix au m² moyen dans le neuf est de 5 095 €/m². Si vous êtes éligible au bail réel solidaire, le montant de votre achat immobilier s’élève alors à 3566,50 €. Ce prix est indicatif et varie en fonction des prix du marché et du quartier.
Ainsi, le bail réel solidaire permet d’acheter un bien immobilier entre 20 à 40 % moins cher que dans le parc privé.
En outre, d’autres avantages viennent s’ajouter à ce dispositif :
- la TVA peut être réduite à 5,5 % si vous achetez dans le neuf,
- la commune peut décider de faire un abattement de la taxe foncière (jusqu’à 30 %),
- possibilité de financer avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les conditions pour prétendre au bail réel solidaire
Pour pouvoir profiter des avantages du bail réel solidaire, des conditions sont à respecter :
- le logement doit être occupé à titre de résidence principale,
- le versement d’une redevance à l’OFS pour le foncier,
- le respect d’un plafond de ressources.
Le plafond de ressources à ne pas dépasser est calculé selon la composition du foyer et selon la zone (Bordeaux est en zone B1).
| Nombre de personnes du foyer | Plafond zone B1/th> |
|---|---|
| 1 personne | 25 318 € |
| 2 personnes | 33 761 € |
| 3 personnes | 39 052 € |
| 4 personnes | 43 273 € |
| 5 personnes ou plus | 47 482 € |
Après toutes ces conditions remplies, le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Si un acheteur souhaite vendre son bien, il peut transmettre le bail à un nouvel acquéreur. Seulement, ce dernier doit à son tour respecter les conditions du bail réel solidaire.
Qu’est-ce qu'un organisme de Foncier Solidaire (OFS) ?
Un organisme de Foncier Solidaire est un acteur du logement intermédiaire en France. C’est un organisme à but non lucratif contrôlé par le préfet.
Les missions des OFS sont d’acheter des terrains et d’y construire des logements abordables et accessibles. 14 villes en France abritent un OFS. À bordeaux, on trouve :
- Axanis,
- Aquitanis,
- Mesolia,
- Le Toit Girondin,
- Bordeaux Métropole.
“L’OFS restant propriétaire du foncier, le logement ne peut être revendu au prix du marché. Ce qui permet à un autre accédant à la propriété qui entre dans les critères, de racheter le logement aux mêmes conditions. “
Honoré Puil, président de Foncier Solidaire France
Les programmes en bail réel solidaire disponibles à Bordeaux
Rennes a été la pionnière du bail réel solidaire en France en 2018. Avec une politique de l’habitat plus axée vers le social et l’écologie, il y avait fort à parier que la ville de Bordeaux allait lui emboîter le pas.
En 2021, lors du 81ème Congrès de l’Union sociale pour l’habitat, le maire de Bordeaux a affirmé son ambition de créer entre 1700 et 1900 logements accessibles en bail réel solidaire. Au départ, la moitié du BSR se concentrait principalement sur la rive droite, dans la ZAC Bastide Niel.
Actuellement, la commercialisation de logements en BRS s’est étendu jusque dans l’Opération d’Intérêt National (OIN) Bordeaux Euratlantique.
C’est le cas du programme immobilier Nobel, proposé par Gironde Habitat. Il se situe à proximité de la place d’Armagnac à Bordeaux qui a été inaugurée le 24 septembre.
La résidence dispose d’appartements traversants, entourés d’espaces verts et à proximité immédiate du tramway. Pour les ménages modestes, c’est une opportunité exceptionnelle d’être propriétaire au cœur d’un quartier d’avenir de Bordeaux.
Les autre aides pour être propriétaire à moindre coût à Bordeaux
Pour faciliter l’accès au logement à Bordeaux, il existe d’autres aides, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Social à la Location Accession (PSLA) et le Passeport Premier Logement (PPL).
Il est évidemment possible de financer son projet en bail réel solidaire à l’aide du Prêt à Taux Zéro et du Passeport Premier Logement.
Le prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt accordé par l’état aux primo-accédants pour l’achat d’une résidence principale. Les futurs acquéreurs peuvent donc bénéficier d’un prêt qui peut couvrir jusqu’à 40 % du prix d’achat, sans payer d’intérêt.
Pour en bénéficier, il faut :
- acheter un bien immobilier neuf,
- acquérir un logement labellisé RT2012,
- respecter un plafond de ressources,
Le montant d’un PTZ se fera en fonction de la zone géographique, des revenus et de la composition du foyer.
| Composition du ménage | Revenu fiscal de référence N-2 en zone B1 |
|---|---|
| 1 personne | 30 000 € |
| Couple | 42 000 € |
| Couple + 1 pers. à charge | 51 000 € |
| Couple + 2 pers. à charge | 60 000 € |
| Couple + 3 pers. à charge | 69 000 € |
| Couple + 4 pers. à charge | 78 000 € |
| Couple + 5 pers. à charge | 87 000 € |
| Ménage de plus de 8 pers. | 96 000 € |
Le PTZ, qui devait s’arrêter en 2021, a été reconduit en 2022. Il devrait connaitre des modifications en 2023, jusqu’à sa disparition complète, après le 31 décembre 2023.
Le Prêt Social à la Location Accession
Créé en 2004, le Prêt Social à la Location Accession (PSLA) est un prêt accordé en fonction des ressources et des personnes présentes dans le foyer. Il est destiné également aux primo-accédants. Il va permettre à des futurs acquéreurs d’acheter un logement après en avoir été locataire. Ainsi, les prix pratiqués défient toute concurrence à Bordeaux.
Le Prêt Social à la Location Accession est divisé en deux phases :
- la phase locative : le bailleur reste propriétaire du logement. Le locataire verse une redevance qui comprend une indemnité d’occupation et une fraction acquisitive.
- la phase d’accession : si la 1 ère phase convient au locataire, il a la possibilité de lever l’option et de devenir propriétaire s’il présente des garanties de solvabilité.
Le Passeport Premier Logement bordelais
Une fois de plus réservé aux primo-accédants, le Passeport Premier Logement est accordé par la ville de Bordeaux. Il partage avec le PTZ les mêmes conditions d’obtention. Par exemple, le plafond de ressources à ne pas dépasser est le même que celui du PTZ.
Outre le plafond de ressources, il y a d’autres conditions :
- acquérir son premier bien immobilier,
- acheter un logement dans les limites de Bordeaux.
- occuper le logement pendant au moins 5 ans,
Le montant accordé se fait en fonction des ressources et de la composition du ménage. Il varie entre 3000 et 6000 €.
| Composition du ménage | Montant du prêt |
|---|---|
| 1 à 2 personnes | 3000 € |
| 3 personnes | 4000 € |
| 4 personnes | 5000 € |
| 5 personnes et plus | 6000 € |
