Crédit immobilier : 20% d’apport personnel désormais obligatoire
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Crédit immobilier : Un apport personnel de 50 000 € exigé
- Principale cause : le prix de l’immobilier en hausse
- Un durcissement des critères des banques pour l’accord de crédit
- Une évolution de la courbe des plus de 50 ans
- Une hausse du niveau d’épargne
- Apport personnel lors d’un crédit immobilier : des disparités entre les régions
- Un apport en constante hausse
- Acheter un bien immobilier sans apport : c’est possible ?
L’investissement immobilier est un des moyens les plus sûrs de faire fructifier ses deniers. Un des plus gros soucis que rencontrent les particuliers reste cependant la constitution d’un apport personnel lié au crédit d’achat d’un logement neuf à Bordeaux, Rennes, Nantes ou dans n’importe quelle ville aux tarifs immobiliers de plus en plus prohibitifs.
Beaucoup économisent pendant plusieurs années pour pouvoir présenter un bon dossier aux établissements prêteurs. En effet, plus votre apport personnel est élevé, plus vous aurez de chances d’obtenir un crédit. Début 2021, cet apport devait être au moins de 10 % de la somme totale empruntée. La donne a complètement changé face à l’inflation, les banques demandent désormais 20 % au minimum. Les détails à suivre...
Crédit immobilier : Un apport personnel de 50 000 € exigé
Le monde de l’immobilier enregistre en 2022 un nouveau record concernant l’apport personnel. Ce dernier était de 55 519 € en moyenne au premier semestre de cette année, il s’agit d’un montant jamais égalé selon les études menées par Century 21. Cette tendance à la hausse se confirme et la situation ne risque pas de changer de sitôt.
Au deuxième semestre de l’année dernière, l’apport personnel nécessaire tournait autour de 13 % du prix de vente en moyenne, soit environ 32 153 €. Au premier semestre 2021, il était à 10 %, soit 32 153 € approximativement. Rappelons qu’il y a 5 ans, l’apport personnel n’était pas obligatoire pour l’achat d’un bien avec un crédit sur 20 ans et une mensualité de 1 000 €.
Principale cause : le prix de l’immobilier en hausse
Le niveau record de l’apport nécessaire pour le financement d’un bien peut s’expliquer par plusieurs facteurs. Parmi les plus importants, on notera la hausse des prix des biens neufs. Pour les maisons, on tourne autour de 240 961 € selon les données du premier semestre de cette année. En ce qui concerne les appartements, le prix moyen est de 290 654 € sur cette même période. Des prix aussi élevés n’avaient jamais été constatés en France. Ceux qui viennent tout juste de vendre leur bien immobilier auront donc l’avantage de disposer d’un apport personnel conséquent pour acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement.
Un durcissement des critères des banques pour l’accord de crédit
Il est important de rappeler qu’auparavant, il était possible d’acheter un bien immobilier sans apport personnel et certaines banques s’engageaient même à financer les frais de notaire. L’apport doit aujourd’hui être plus important à cause d’un durcissement des critères que les banques imposent. Elles veulent s’assurer de la bonne solvabilité de leurs clients, dans un contexte de crise, où l’incertitude économique plane et la hausse du coût de la vie ne fait que menacer le pouvoir d’achat des Français. Les taux d’intérêt sont aussi en train d’évoluer et le retour de l’inflation n’arrange pas les choses. Comme nous l’avons souligné un peu plus tôt, l’apport personnel doit être de 20 %. Ainsi, les dossiers qui pouvaient conduire à un crédit immobilier il y a six mois pourraient ne plus être finançables actuellement.
Une évolution de la courbe des plus de 50 ans
Parmi les acquéreurs, il n’y a que les plus de 50 ans qui voient leur part progresser. Mais la progression la plus forte est observée chez les investisseurs de plus de 60 ans, qui ont une part qui a grimpé de 9,5 % pour atteindre un niveau record, à hauteur de 19,6 % des transactions. D’autre part, les personnes ayant moins de 40 ans ne représentent que 44,7 % des ventes. Les secundo-accédants sont, quant à eux, à l’origine de 34,8 % des ventes.
Selon les dernières études, 63,4 % des transactions sont dédiées à l’achat d’une résidence principale, contre 29,8 % pour l’investissement locatif.
Une hausse du niveau d’épargne
La hausse du montant de l’apport personnel s’explique aussi par l’exode des habitants des grandes agglomérations vers les départements plus ruraux. En mettant leur logement en vente, en Île-de-France par exemple, beaucoup ont gagné en pouvoir d’achat et ont décidé d’investir dans un logement dans les provinces, où les prix sont plus abordables. L’épargne des Français a aussi augmenté considérablement durant la crise sanitaire. Le surplus d’épargne financière des ménages a atteint la barre des 142 milliards d’euros entre mars 2020 et la fin du premier trimestre 2021, d’après la Banque de France. Le président de Century 21 France, Charles Marinakis, a expliqué qu’une grande partie des Français a épargné massivement « de manière contrainte » pendant les périodes de confinement, ce qui a fait monter automatiquement le niveau moyen des apports personnels en sortie de crise. Dans l’objectif de faire passer leur dossier auprès des banques, les ménages pourraient être tentés de mobiliser un apport important, surtout avec la hausse des taux de crédits immobiliers.
Apport personnel lors d’un crédit immobilier : des disparités entre les régions
La somme demandée en tant qu’apport personnel dépend de la banque et de la situation des emprunteurs. Par ailleurs, certaines zones géographiques sont plus touchées que d’autres. Voici un petit comparatif des apports personnels moyens exigés en fonction des régions :
- Nouvelle-Aquitaine : 21,7 %, ce qui représente une hausse record de 129 % ;
- PACA (Provence-Alpes Côte d’Azur) : 30 % et plus ;
- Île-de-France : on constate une hausse vertigineuse de 54 % en seulement une année ;
- Hauts-de-France : 19,3 %, ce qui représente une hausse de 105 % en l’espace d’un an.
Ainsi, pour financer un bien neuf, la moyenne de l’apport personnel minimal est de 17,4 % dans l’Hexagone, et de 19,5 % pour le financement d’un bien ancien.
Un apport en constante hausse
Finance Conseil a réalisé une étude sur le sujet et a constaté que le montant de l’apport personnel est désormais de 52 594 €, alors qu’il n’était que de 29 405 € l’année dernière. On a donc eu une augmentation de 23 189 € sur un an, soit 79,9 %. Sur tout le territoire, cela représente environ 20 % du coût total du projet, incluant le montant du crédit et l’apport. Il est cependant primordial de préciser que le montant moyen de crédits sollicités a reculé de 4 %. Fin mars 2022, il était de 217 900 €, alors qu’il était de 226 791 € en 2021.
Acheter un bien immobilier sans apport : c’est possible ?
Même si l’apport personnel est obligatoire dans la plupart des cas pour obtenir un crédit immobilier, quelques profils d’acquéreurs peuvent encore bénéficier d’un crédit avec très peu d’apport personnel. L’investissement locatif pour des acquéreurs déjà propriétaires de leur logement à la faveur des organismes de prêt. Les revenus locatifs ainsi que les économies réalisables via les dispositifs de défiscalisation à l’image de la loi Pinel constituent des garanties pour le remboursement d’un prêt immobilier.
Vous pouvez donc potentiellement financer votre logement en Pinel à crédit en empruntant la quasi-totalité du montant de l’investissement. Naturellement vous devrez pour cela présenter une capacité d’endettement adaptée à l’investissement. Différentes aides permettent également d’emprunter sans apport personnel en fonction de votre situation. Voici les principaux prêts dont vous pourrez bénéficier : le prêt à taux zéro, le prêt action logement, le prêt d’accession sociale et le prêt conventionné.
