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Bordeaux : les investisseurs s'arrachent les derniers logements en stock

Les terrains à bâtir ainsi que les logements neufs se font rares en Gironde alors même que Bordeaux Métropole attire de plus en plus les investisseurs immobiliers. Quelles sont les conséquences de ce marché “sous-offreur” sur les prix des logements ? Quel sera l’impact des élections municipales de 2020 sur ce phénomène de contraction de l’offre ?

vue drone bordeauxCrédit photo : marcociannarel / Shutterstock

Un foncier bordelais rare et cher

L’OISO - l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest - révélait récemment que le volume de terrains à bâtir est de plus en plus limité alors que les lots constructibles vendus en Nouvelle-Aquitaine en 2018 connaissent quant à eux une hausse. Il s’agit d’une situation hors du commun qui donne lieu à un phénomène étonnant : le volume de l'offre commerciale est inférieur à celui des mises en vente. Cette situation, plus manifeste en Gironde que dans les autres départements, marque le début d’une pénurie foncière.

"La situation est très claire, les étals sont vides. Il y a moins de 2.000 lots à l'offre en Nouvelle-Aquitaine".
François Cheminade, vice-président de l’OISO

Cette carence en lots aménagés alliée à la diminution d’octroie des PTZ – jusqu’à 30% de moins constatés par les courtiers en crédit - engendre, selon les professionnels du secteur, une décroissance du marché alors même que la demande reste abondante. En effet, selon les tendances analysées par l’OISO, il y aurait 1.770 lots aménagés de moins en trois ans en Gironde. Faute de terrains, le marché se retrouve en sous-tension. Pour François Cheminade, une solution parait cohérente pour répondre à la demande des investisseurs malgré cette chute de l’offre : réduire la taille des parcelles en vente. Cette situation s’observe également sur le marché du logement neuf.

Un marché immobilier en situation de sous-offre...

Selon l’étude de l’OISO, le nombre de transactions de logements neufs au sein du territoire de Bordeaux Métropole a connu - avec 4.117 ventes - une baisse de 29% en 2018. Un mouvement qui semble se poursuivre si l’on en croit les chiffres du logement neuf de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) du 1er trimestre 2019. En effet, l’organisme note que les mises en vente sont en baisse de -49% en Nouvelle Aquitaine par rapport au 1er trimestre de l’année précédente. Seuls 1.408 logements neufs ont été commercialisés au cours de cette période. Cela représente une baisse de -52% pour Bordeaux Métropole. De plus, l’offre commerciale – les logements disponibles à la vente – vit une <b<décroissance de -2% par rapport à la fin mars 2018 avec 5.731 logements. Dans un contexte de hausse des réservations à investisseurs, ce phénomène occasionne une hausse des prix de vente au mètre carré.

Hausse des prix du marché

Offre commerciale en berne et investisseurs assidus donnent lieu à une hausse des prix moyens constatés : +1.4% au 1er trimestre 2019 sur le territoire de l’Observatoire OISO par rapport au 1er trimestre 2018. Les prix sont notamment en hausse de +1,4% sur Bordeaux-Métropole pour s’établir à 4.050€ du mètre carré habitable (hors parking). Aussi, pour un appartement neuf de 80m² situé dans l’une des communes de la métropole bordelaise, il faudra donc compter 324.500€.

tableau fpi 2019Crédit photo : Fédération des Promoteurs Immobiliers, Les chiffres du logement neuf 1T 2019

...alors que la métropole bordelaise attire de plus en plus les investisseurs

Selon les données de la FPI, ce ne sont pas moins de 1.006 réservations à investisseurs qui ont été enregistrées au 1er trimestre 2019. Cela constitue, pour la région Nouvelle-Aquitaine, une hausse de +6% par rapport à l’année dernière. Ce phénomène est beaucoup plus prégnant au sein du territoire de Bordeaux Métropole : les réservations à investisseurs y ont grimpé de +34%. L’attrait des dispositifs d’incitation à l’achat dans le neuf comme la loi Pinel perdure. Au global, la part des réservations à investisseurs est de 51% des ventes au détail. Ces dernières devancent donc les ventes à propriétaires occupants.

Capitale de la Nouvelle-Aquitaine et chef-lieu de la Gironde, Bordeaux est une ville de renommée internationale dont le succès tient en partie à une situation géographique favorable : proximité avec l’océan Atlantique et les Pyrénées, à deux heures de train de Paris. Selon une étude Régions Job / Hays, Bordeaux est la seconde ville de France où la qualité générale de la vie est la meilleure. Pourquoi la capitale girondine devient-elle à ce point la ville idéale des Français ?

Un bassin d’emplois actif

cite du vin museeCrédit photo : Oli Lynch
[CC0 1.0 Universal (CC0 1.0)
Public Domain Dedication]

Capitale mondiale du vin, Bordeaux concentre avec ses voisines Pessac et Mérignac, les créations d’emplois de la métropole : +11.000 en 2017. La Belle Endormie n’est pas en reste dans les domaines d’activités que sont l’industrie et les services. L’industrie bordelaise embauche 28.000 personnes en raison notamment de la présence de Ford Aquitaine, premier employeur du secteur en région. Par ailleurs, la ville a su se positionner dans les techniques de pointe comme en témoigne l’implantation de l’Aerospace Valley. Par ailleurs, la présence de géants comme Dassault, Safran, ou encore Airbus et Thalès attire les employés qualifiés. La pétrochimie, et l'industrie pharmaceutique sont également pourvoyeuses d’emplois grâce à Sanofi-Aventis et aux usines LU. Enfin, on ne peut évoquer l’économie bordelaise sans parler du secteur tertiaire qui concentre 80% des actifs de la ville.

Selon les données de l’URSSAF et de la MSA (mutualité sociale agricole), la répartition mensuelle des recrutements est de +2.9% entre 2018 et 2019 sur le bassin d’emplois de Bordeaux avec une dominante industrielle en Gironde (+6.7%). Le département enregistre 560.487 recrutements entre avril 2018 et mars 2019, tous secteurs (hors interim).

Une démographie dynamique synonyme de demande de logements

Lors d’une conférence organisée par l’OISO en octobre 2018, Camille Garcelon de l’AURBA (agence d’urbanisme et de rénovation de Bordeaux Métropole) exposait les évolutions démographiques de la Gironde et de Bordeaux-Métropole. Premièrement, ce territoire est extrêmement actif d’un point de vue démographique. Avec 7% de croissance en 5 cinq ans (2010-2015) Bordeaux Métropole est l’une des agglomérations françaises où la population augmente le plus (derrière Montpellier et Toulouse). “En Aquitaine, elle est suivie par Arcachon, Périgueux et Bayonne", avait précisé l’urbaniste.

“Cette forte croissance existe depuis plusieurs décennies en Gironde, mais on observe un virage dans sa répartition au niveau départemental. Depuis les années 70, le poids de la métropole s’est lentement érodé, jusqu’à passer en-dessous des 50% de la population girondine au début des années 2000. La courbe s’est infléchie depuis 2010, et la métropole s’est stabilisée autour de ces 50%. Sur la période 2010-2015, pour la première fois depuis 1975, son taux de croissance est redevenu supérieur à celui du reste de la Gironde. Il semble que l’on soit en passe d’atteindre un objectif phare du SCOT métropolitain et du PLU de Bordeaux-Métropole : le recentrage de la population sur l’agglomération principale”.
Observatoire Immobilier du Sud-Ouest – Gironde : une dynamique démographique complexe

Dans ce paysage démographique fortement corrélé à la demande locative, les étudiants - 23% de la population - occupent une place importante des flux migratoires : 38% des entrants et 27% des sortants. Il en va de même des cadres : 11% d’entrants pour 8% de la population. Par ailleurs, le parc locatif privé joue un rôle fondamental dans l’accueil des enfants : 60% des familles avec enfants s'installent dans un logement locatif au sein de la métropole bordelaise.

nicolas florianCrédit photo :
Patrice CALATAYU from Bordeaux, France
[CC BY-SA 2.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0)]

Élections municipales de 2020 : “période creuse” pour la construction ?

On entend parler de ce phénomène tous les 6 ans : à l’approche des élections municipales l’on constate une baisse des mises en chantier. Bordeaux et sa périphérie ne font pas exception. En cause, les maires préfèrent mettre en stand-by des projets qui sont à la fois bruyants et pas toujours bien acceptés par la population.

“[...] les maires sont un peu moins enclins à lancer des constructions. Quand il y a de l’aménagement ou une ZAC prévue, ils freinent un peu. Les intercommunalités ne veulent pas, non plus, se lancer dans des modifications de leur plan local d’urbanisme. Plus on va se rapprocher de cette échéance électorale, plus ça va se compliquer”.
Extrait de l’article “Pourquoi Bouygues et Eiffage misent sur le logement et le grand Paris”, publié le 21 août 2018 sur LaTribune.fr

Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, il faut sortir du schéma de pensée selon lequel les maires qui acceptent de bâtir sont des maires sortants aux élections suivantes.

« Les maires bâtisseurs sont des maires bienfaiteurs Cette baisse provient de plusieurs phénomènes : les recours, les coûts de travaux élevés et des prix de vente que l’on souhaite contenus. Nous sommes dans une période de croissance avec des carnets de commande bien remplis, mais nous n’avons pas toute la souplesse pour embaucher ».
Alexandra François-Cuxac

Il est trop tôt pour affirmer avec certitude que le passage du PLU au PLUi a initié le changement vers une meilleure continuité dans les projets de construction. Pour rappel, depuis que les plans locaux d’urbanisme sont actés à l’échelle intercommunale plutôt que communale, il est probable que les maires - même s’ils gardent la main quant à la délivrance des permis de construire - contestent moins les mesures qui visent à favoriser le logement à l’échelle d'une communauté qui s’étend au-delà de leur commune. L’année 2020 pourrait être celle qui verra disparaître ce “gel de la construction” à l’approche des élections municipales.

Selon Patrick Bobet - président de Bordeaux Métropole - pour rendre la construction populaire auprès des citoyens, il est question de rendre les projets immobiliers “acceptables”. Pour ce faire, il conseille de ne pas tomber dans un excès d’urbanisation tout en privilégiant des projets qualitatifs.

Une situation renforcée sur le Bassin d’Arcachon

grues bordelaisesCrédit photo : MikeDotta / Shutterstock

S’il est un territoire qui est particulièrement touché par les décisions politiques c’est le SYBARVAL. Le Syndicat du Bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre fait actuellement face à une situation problématique. Alors que la zone connaît une croissance démographique remarquable : +2.1% par an en moyenne avec des pics à 4% à Mios et 3.5% à Audenge, le SCOT a subi une annulation en 2015 qui implique un retour au règlement national en matière d’urbanisme. Dans un secteur où il faudrait 1.000 logements de plus par an pour couvrir les besoins, la préfecture refuse depuis un an toute dérogation pour ouverture à l’urbanisation. La construction de logements se voit également menacée dans le SYBARVAL par :

  • la loi ELAN qui tend à lutter contre l’étalement urbain ;
  • le futur SRADDET qui préconise la diminution de 50% de consommation d’espace par rapport aux dix dernières années ;
  • les lois littoral et SRU qui toucheront prochainement Biganos et Mios, lorsqu’elles compteront plus de 1.500 habitants.

[EN SOMME]

Sur le territoire de Bordeaux Métropole, les mises en vente de logements neufs connaissent une décroissance remarquable (-52%) alors même que les réservations à investisseurs immobiliers augmentent vivement : +34%. Cela entraine de facto une hausse générale des prix de vente, qui passent à 4.050€ du mètre carré, en augmentation de +1.4% au 1er trimestre 2019 par rapport au 1er trimestre 2018. Les politiques publiques accentuent parfois le phénomène. C’est notamment le cas des élections municipales qui, d’expérience, occasionnent un gel des constructions. Toutefois, la transformation du PLU et PLUi pourrait mettre fin à cette situation en 2020 puisque les autorisations d’urbanisme, si elles restent de la décision des maires, sont de plus en plus concertées à l’échelle intercommunale.

SOURCES

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