Logement à Bordeaux : un besoin de plus en plus pressant

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Avatar de l'auteur "Miora R." Miora R.

le 30 juin 2021

SOMMAIRE

Rénovation du centre historique, arrivée du TGV, construction du tramway, mise en service de la nouvelle LGV plaçant Bordeaux à seulement deux heures de Paris, compétences de haut niveau (recherches universitaires, écoles d’ingénieurs), diversité des équipements publics… Plusieurs facteurs ont réveillé la « Belle Endormie ». Tous ces projets ont, en effet, ouvert une nouvelle ère pour la capitale emblématique de la Nouvelle-Aquitaine et s’offrir un appartement neuf à Bordeaux est devenu le rêve de beaucoup de Français. Victime de son succès, Bordeaux a encore des défis à relever, et parmi ceux-ci, celui du logement. Depuis quelques années, le marché immobilier bordelais est très tendu, avec une demande plus importante que l’offre, associée à une hausse spectaculaire des prix et à une explosion des offres de locations saisonnières. La métropole bordelaise a grandi trop vite et cette croissance entraîne une crise du logement. Les acteurs dans le secteur lancent, aujourd’hui, un cri d’alarme face à ce déficit constant de biens immobiliers à Bordeaux.

La crise du logement à Bordeaux

La métropole bordelaise attire de plus en plus de nouveaux habitants et de visiteurs chaque année. Pour accompagner son dynamisme, Bordeaux doit construire 10 000 logements par an. Une étude sur les besoins en logements a été commandée par la filière de la construction et de l’aménagement, dans l’objectif de contribuer au débat sur la politique urbaine de la ville. Cette contribution des professionnels dans le secteur arrive pile au moment où la collectivité va réviser son Plan local d’urbanisme intercommunal (Plui). Ce dernier va définir la politique en logements pour la décennie à venir. Verdict : la construction en urgence de 7 000 à 10 000 logements neufs par an et la réhabilitation de 1000 à 5000 logements afin de répondre aux demandes qui ne cessent de croître dans la métropole.

Depuis 2015, le nombre de logements autorisés a été divisé par deux. En 2020, le niveau de construction est descendu à 5 000 logements, des chiffres alarmants selon les professionnels de la construction. Les résultats de l’étude réalisée par un expert du territoire urbain (Adequation) démontrent qu’il est urgent de construire jusqu’à 10 000 logements par an sur le territoire pour faire face aux ménages supplémentaires qui décident de s’y installer chaque année (plus de 6 000 ménages). En parallèle à cela, il faudra prévoir la construction de 2 900 logements sociaux par an jusqu’en 2025.

Pierre Hurmic : contre l’étalement urbain et la construction « à outrance »

Le programme électoral de Pierre Hurmic, maire de Bordeaux, est centré sur l’écologie et le logement, et il compte le tenir et projette de réaliser de grands changements. Avec sa formule « mieux habiter Bordeaux », il souhaite construire une ville apaisée, avec un habitat biosourcé. Sa politique en termes de logements neufs dans la ville fait parler d’elle, surtout du côté des acteurs de la promotion neuve. Les mesures que le maire a adoptées consistent, entre autres, à associer immobilier et écologie, en rénovant les biens anciens et les logements inoccupés afin de limiter les nouvelles constructions, tout en luttant contre l’artificialisation des sols. D’ailleurs, Pierre Hurmic décrit la visée et le renouvellement urbain réalisé par son prédécesseur (Alain Juppé) comme « une construction rapide et massive ».

© Telly - Shutterstock

Un million d’habitants en 2030 : qu’en est-il de cet objectif par rapport à la politique du maire de Bordeaux ?

Aujourd’hui, Bordeaux abrite un peu plus de 250 000 habitants, et si l’on prend en compte l’ensemble des villes qui composent la métropole, on dénombre près de 760 000 habitants. D’après Michel Duchène, « quand une ville pèse au niveau démographique, elle pèse au niveau économique, politique et de l’emploi ». Et dans la métropole bordelaise, on ne cesse de marteler l’objectif d’atteindre un million d’habitants en 2030. Mais cet objectif est-il en accord avec la politique actuelle du maire de la ville, plus précisément par rapport à la pénurie de logements à Bordeaux ?

Des chiffres alarmants : un ralentissement de la construction neuve dû à plusieurs facteurs

Face à la crise du logement à Bordeaux, les acteurs qui œuvrent dans le secteur de l’immobilier se sont mobilisés afin de reprendre rapidement l’activité. Toutefois, la crise sanitaire qui affecte presque tous les domaines a entraîné une forte baisse de délivrances de permis de construire, une baisse que la métropole bordelaise connaît depuis 2018. La Covid-19 joue, en effet, un rôle d’amplificateur par rapport aux difficultés préexistantes. Les élections municipales et les différents changements à la mairie de la ville et à la métropole ont également accru ce ralentissement par rapport aux nouvelles constructions.

Les chiffres sont alarmants : il n’y a eu que 2 470 ventes de logements neufs privés sur Bordeaux Métropole l’an dernier. On remarque donc une chute de 57 % par rapport à 2017 et de 42 % comparé à 2019. Les mises en vente, quant à elles, ont fléchi de 45 % en seulement un an. Le reproche des différents acteurs face à cet effondrement de la production de logements neufs a été évoqué depuis la campagne des municipales en 2020. Le président de la FPI Nouvelle-Aquitaine, Arnaud Roussel-Prouvost, affirme que 9 220 logements ont été construits par an entre 2017 et 2019 sur Bordeaux Métropole, dont 50 % destinés au logement social. Aujourd’hui, 54 480 demandes sont en attente dans le département. Face à ces chiffres et au PLH 2017-2022 qui prévoyait la construction de 7 500 logements, Arnaud Roussel-Prouvost se demande s’il y a des logements neufs inoccupés ou trop de logements sociaux.

*La FPI a, depuis 2009, développé un outil de suivi de la conjoncture du marché national des logements neufs.

© Pascale Gueret - Shutterstock

Quelles solutions pour lutter contre ce phénomène de pénurie de logements à Bordeaux ?

Que ce soit pour les locataires ou les futurs propriétaires, se loger devient de plus en plus complexe dans la métropole bordelaise. En effet, les logements locatifs sont également de plus en plus rares que les étudiants et les nouveaux arrivants peuvent rencontrer des difficultés pour trouver un logement. D’après un rapport de l’Union des Syndicats de l’Immobilier, l’augmentation des locations meublées saisonnières fait partie des facteurs qui réduisent l’offre locative dans le secteur. Suite à la crise sanitaire, les demandes sont de plus en plus importantes. La métropole se retrouve donc avec une demande en hausse, mais une offre en décroissance. Pour lutter contre cette crise de logements à Bordeaux, des solutions alternatives se développent dans l’objectif d’offrir un logement décent et affichant un bon rapport qualité-prix à la population.

Transformer les bureaux en logements : c’est l’une des solutions développées par les architectes et les promoteurs. Cependant, certains investisseurs sont réticents par rapport à ce genre de projet. Pour les changements de destination et d’usage, il faudra également inventer un permis de construire mixte ou réversible. Les recherches et les études sur la réalisation d’immeubles réversibles se sont multipliées ces dernières années, à l’instar des labels « Office Switch Home » de Bouygues Bâtiment et « Conjugo » de Vinci. Patrick Rubin, l’architecte qui a travaillé sur le concept avec Vinci, affirme que : « côté architectes et constructeurs, on a fait la preuve que construire réversible était possible » et qu’ « un changement de destination ne représente qu’un surcoût de 20 % », notamment pour Conjugo.

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