Le dispositif Pinel en 2021 : ce qui change

Caroline Tison

le 07 avril 2021

[ mis à jour le 07 juillet 2021 ]

Pour les investisseurs de l’immobilier neuf à Bordeaux, plusieurs modalités de la loi Pinel en 2021 se voient modifiées. Il avait déjà été annoncé la sortie des maisons neuves du dispositif à partir du 1^er janvier 2021. Désormais, seules les habitations collectives sont éligibles au Pinel. Mais d’autres changements viennent de s’opérer ou sont en passe de l’être. Tour d’horizon et mise à jour de la loi Pinel à Bordeaux en 2021 et dans les années suivantes.

Les plafonds Pinel 2021 évoluent

Les plafonds Pinel évoluent chaque année. Que ce soient les plafonds de loyer ou les plafonds de ressources, ils sont revus à la hausse ou à la baisse. L’année 2021 ne déroge pas à la règle. Voici les nouveaux barèmes selon les zones Pinel et la composition des foyers.

Les plafonds de loyer Pinel en 2021

Très attendus par les investisseurs en Pinel, les plafonds de loyers sont revus annuellement selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’année précédente. Depuis 2014, les loyers Pinel ne cessent d’augmenter.

Les loyers Pinel à Bordeaux évoluent donc à la hausse. Se trouvant en zone B1, Bordeaux voit ses revenus locatifs Pinel passer de 10,44 € à 10,51 €.

Jean a investi en 2019 dans un appartement neuf à Bordeaux, d’une surface de 42 m² avec un balcon de 6 m². En 2019, ses revenus locatifs mensuels s’élevaient à 519 €. En 2021, Jean pourra fixer le loyer Pinel de son locataire à 530 €.

Les plafonds de ressources Pinel en 2021

Au début de l’année 2021, les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux ont également évolué. Le dispositif Pinel a été mis en place pour favoriser l’accès au logement des foyers dont le revenu fiscal était trop élevé pour prétendre au logement social, mais pas assez pour accéder au marché locatif traditionnel.

C’est pourquoi le propriétaire investisseur se doit de respecter les plafonds de ressources fixés par le Pinel. Si les loyers Pinel ont été revus à la hausse, les plafonds de ressources, eux, l’ont été à la baisse.

Sven et Sarah souhaitent emménager dans un logement récent à Bordeaux. À eux deux, leur revenu fiscal de référence est évalué à 40 255 €. Ne dépassant pas le plafond Pinel fixé à 41 618 € pour la zone B1 en 2021, le couple pourra alors prétendre à la location Pinel d’un bien neuf.

La loi Pinel de 2021 à 2024

Depuis de nombreuses années, les dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent. Dans le neuf, la loi Scellier a précédé la loi Duflot, qui elle-même précède la loi Pinel. Depuis quelques temps, on annonce la fin du Pinel. En décembre 2020, cette fin a été actée pour décembre 2024. Prorogé pour une durée de 4 ans, le dispositif d’incitation à l’investissement immobilier dans le neuf se verra terminé dès le 1^er janvier 2025.

En attendant, certaines modalités du Pinel se trouvent, là encore, modifiées.

À partir du 1^er janvier 2023, les taux des réductions fiscales du Pinel diminueront afin d’amorcer cette fin du dispositif.

• Pour un engagement locatif de 6 ans : 10,5 %, au lieu de 12 %
• Pour un engagement locatif de 9 ans : 15 %, au lieu de 18 %
• Pour un engagement locatif de 12 ans : 17,5 %, au lieu de 21 %

Justin et Maria ont pour projet d’investir dans un appartement neuf à Bordeaux. D’une valeur de 257 000 €, ils pourront défiscaliser cet achat à hauteur de 53 970 € pour une période de location de 12 ans.

En revanche, si le couple décide de repousser cet investissement en 2023, la réduction fiscale ne s’élèvera qu’à 44 975 € pour la même durée locative.

À partir du 1^er janvier 2024, l’économie d’impôt réalisée grâce à la loi Pinel subira à nouveau un coup de rabot :

• Pour un engagement locatif de 6 ans : 9 %
• Pour un engagement locatif de 9 ans : 12 %
• Pour un engagement locatif de 12 ans : 14 %

Ici, si l’investissement immobilier de Justin et Maria se concrétise en 2024, leur réduction Pinel sera estimée à 35 980 €, soit une différence de près de 18 000 € par rapport à l’année 2021.

Cette baisse des taux Pinel s’appliquera uniquement aux biens dont le permis de construire aura été déposé après le 31 décembre 2022.

Les logements verts sains et saufs

Bonne nouvelle : la réduction des taux Pinel ne serait pas applicable aux logements neufs respectant certaines normes environnementales. Fixées par décret, ces règles seront divulguées dans les mois à venir. Dans tous les cas, le texte précise :

[…] les dispositions ne s’appliquent pas au logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieure à la réglementation, dont les critères sont définis par décret […]

Cet extrait englobe aussi les logements se situant dans des secteurs dits « prioritaires ». À Bordeaux, nombres de quartiers sont concernés. En voici une liste non-exhaustive :

• Quartier Champ de Course au Bouscat et à Eysines
• Quartier Yser – Pont de Madame à Mérignac
• Quartier du Centre à Coutras
• Quartier Bourg à Sainte-Foy-la-Grande et Pineuilh
• Quartier de l’Avenir à Bassens
• Quartier Carle Vernet – Terres Neuves à Bordeaux et Bègles
• Quartier du Lac à Bordeaux
• Quartier Saint-Michel à Bordeaux
• Quartier Benauge – Henri Sellier – Léo Lagrange à Cenon et Bordeaux
• Quartier Grand-parc à Bordeaux
• Quartier Bacalan à Bordeaux
• Quartier Palmer – Saraillère – 8 mai 45 – Dravemont à Cenon et Floirac
• Quartier Grand Caillou à Eysines
• Quartier Jean-Jaurès à Floirac
• Quartier Barthez à Gradignan
• Quartier Carriet à Lormont
• Quartier Génicart Est à Lormont
• Quartier Alpilles – Vincennes – Bois Fleuri à Lormont
• Quartier Beaudésert à Mérignac
• Quartier Châtaigneraie – Arago à Pessac
• Quartier Saigne à Pessac
• Quartier Thouars à Talence
• Quartier Paty Monmousseau à Bègles

Bon à savoir

Au sein de ces quartiers ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine), les logements neufs disposent d’une TVA réduite. Au lieu d’une TVA habituelle à 20 %, les appartements neufs de ces quartiers bénéficient d’une TVA fixée à 5,5 %.

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