Les quartiers de Bordeaux les plus prisés des investisseurs
Gilles Vidotto
le 13 août 2020
[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]
En avril 2019, un sondage de l’IFOP faisait de Bordeaux la “ville la plus attractive de France pour investir dans l’immobilier” devant Paris et Nantes. Si la Belle Endormie a autant la cote, c’est parce qu’elle réunit qualités géographiques et dynamisme économique en un cadre architectural prestigieux : à deux pas de l’océan et proposant plus de 400.000 emplois à l’échelle métropolitaine, Bordeaux est renommée pour ses immeubles datant du 18e siècle, qui lui ont valu un classement à l’Unesco. L’ouverture en 2017 de la LGV reliant la capitale de la Nouvelle-Aquitaine à Paris est venue parfaire son attrait immobilier. Dans ce contexte, certains quartiers de Bordeaux ont montré leur capacité à conserver leur richesse patrimoniale sans craindre d’entrer dans la modernité. En effet, la municipalité a fait le pari d’installer des constructions et logements neufs dans Bordeaux, aux allures plus contemporaines. Tour d’horizon de ces quartiers de Bordeaux qui concilient passé, présent et avenir.
Quartier Caudéran Bordeaux
Situé à l’ouest de la ville, le quartier Caudéran Bordeaux est décrit par la municipalité comme le quartier le plus peuplé de Bordeaux avec plus de 40.000 habitants. C’est à Caudéran que se trouve le renommé Parc Bordelais, promenade publique inaugurée en 1864. Bordé d’arbres centenaires et labellisé “Jardin remarquable de France” en 2011, ce parc de 28 hectares confère une attractivité certaine au quartier Caudéran Bordeaux tant il est prisé des sportifs, des familles et des riverains en quête de quiétude. Dans le secteur, l’habitat se présente sous la forme d’immeubles bourgeois, de style classique (rue du Bocage) bien qu’il soit également possible de trouver des échoppes bordelaises typiques ou encore des maisons d’inspiration landaise (colombages).
Pour acquérir un bien dans la rue du Parc, quartier Caudéran Bordeaux, il faut compter près de 3.900 euros du mètre carré pour un appartement et 5.000 euros pour une maison sur le marché de l’ancien. Quant au marché du neuf dans le quartier Caudéran à Bordeaux, il propose des lots à partir de 4.500 euros du mètre carré, dans la rue Poujeau notamment - entre le Stade Bordelais de Rugby et le Théâtre La Pergola - au sein d’une résidence qui sera livrée au 4e trimestre 2021 par le promoteur immobilier Signature Promotion.
Au sud du Parc Bordelais, typique des parcs à l’anglaise du XIXe siècle, se dresse le premier véritable gratte-ciel du quartier Bordeaux Caudéran : la cité administrative (2 rue Jules Ferry). Ce monument s’inscrit dans le courant architectural appelé “style international”, qui a connu un grand succès dans les années 1960-1970. Composé de deux tours de 21 et 27 étages, cet ensemble de bureaux destinés à accueillir des services publics est le plus haut de la métropole.
Aux abords de l’école primaire Jules Ferry, on trouve des petits collectifs récents en R+2 mais aussi de grands ensembles dotés de balcons. Au croisement entre la rue des Écoles et l’avenue Bel Air, l’habitat individuel reprend ses droits quartier Bordeaux Caudéran avec des maisons années 1930, des maisons à colombages et des échoppes bordelaises qui pour certaines ont été surélevées afin de gagner en superficie.
Quartier Bordeaux Caudéran, la cité administrative, contraste aussi, du fait de son aspect “moderniste”, avec un autre édifice situé non loin : la Chartreuse de Mirande (20 avenue de Mirande). Cette propriété privée, classée Monument Historique depuis 1992, date des Temps Modernes.
Dans la rue Jules Ferry, comptez plus de 3.600 euros du mètre carré pour acquérir un appartement ancien quartier Bordeaux Caudéran, 4.700 euros du mètre carré pour une maison ancienne. Dans la rue André Maginot, des lots neufs sont disponibles à partir de 4.560 euros du mètre carré tandis qu’il faudra se rendre du côté de la rue Périnot ou de la rue du Château Jouguet pour acquérir une maison neuve quartier Bordeaux Caudéran, à partir de 6.000 euros du mètre carré.
Quartier Bordeaux Saint-Jean
Au sud de la ville, le quartier Bordeaux Saint-Jean, connu pour être le quartier de la gare, vit une révolution urbaine. En effet, dans le cadre du projet Bordeaux Euratlantique, le quartier Bordeaux Saint-Jean se fait la vitrine du tertiaire supérieur en accueillant un centre d’affaires à vocation européenne. L’ensemble urbain comprend également 296.000m² de logements neufs qui, pour certains, s’intégreront à des immeubles à l’architecture spectaculaire, à l’image de la tour de bois Hypérion.
Au croisement entre la rue Carle Vernet et la rue d’Armagnac, le projet Hypérion comprend trois bâtiments de 176 étages. Ce n’est pas un hasard si le programme immobilier réfère au séquoia à feuilles d’if de Californie du Nord puisque son ossature est faite de bois. On peut également y voir une référence à sa hauteur : 55 mètres, contre 115 mètres toutefois pour son homologue vivant !
Pour devenir propriétaire d’un T3 dans la résidence Hypérion, quartier Bordeaux Saint-Jean, comptez à partir de 4.200 euros du mètre carré.
En bordure de Garonne, quai de la Paludate, à l’emplacement des anciens abattoirs, on peut apercevoir la silhouette atypique de la MECA (Maison de l'économie créative et de la culture en Nouvelle-Aquitaine), lieu d’accompagnement des nouvelles économies culturelles du quartier Bordeaux Saint-Jean. Cette “boucle verticale”, de 120 mètres de long et 37 mètres de haut fait face à la Garonne et s’inscrit dans un secteur où les immeubles sont en grande partie occupés par des activités professionnelles.
En 2020, 25 logements neufs ont vu le jour rue du Commerce, face à la MECA, au sein de la résidence “Port de la Lune”, construite par Icade Promotion et Édouard Denis en bord de Garonne.
Le long de la ligne C du tramway, rue Carle Vernet, le promoteur Nexity a achevé en 2017 la construction de la résidence “Green Station” : 107 appartements conçus par le cabinet d’architecture Éric Lapierre Experience. L’opération immobilière est ouverte sur le jardin de l’Ars, second plus grand parc public de Bordeaux.
Les amateurs d’immobilier neuf peuvent aussi se rapprocher de la gare Saint-Jean Bordeaux pour trouver des programmes d’habitation, à l’image des 248 lots de la résidence “Cœur Saint-Germain”, qui seront répartis sur 10 étages à l’horizon 2022, sous la houlette de Bouygues Immobilier.
Pour acquérir un logement au sein de la résidence “Cœur Saint-Germain”, située dans la rue Amédée Saint-Germain, quartier Bordeaux Saint-Jean, comptez 4.260 euros pour un logement deux pièces de 50m². Situé dans l’un des sept bâtiments que compte le hameau, votre logement profitera de la présence d’un jardin paysager bordé de bancs et de voies de circulation douces.
À la frontière entre le quartier Bordeaux Saint-Jean et le quartier Nansouty, rue Malbec, on fait un bon dans le passé en retrouvant des échoppes bordelaises qui cohabitent avec des petits immeubles en R+2 maximum, venus s’insérer en lieu et place d’anciennes usines. Longue de plus d’un kilomètre, cette voie regorge de trésors urbains. Au croisement avec le cours de la Marne, on découvre l’Internat du Lycée Gustave Eiffel, œuvre de l’architecte Jacques Hondelatte, qui fût enseignant à l’École d’architecture et de paysage de Bordeaux. Si certains Bordelais sceptiques se plaisent à nommer cet édifice “la glissière d’autoroute” en raison de sa façade métallique, l’historien de l’art Marc Coustet et le professeur d’histoire de l’art contemporain, Marc Saboya, voient dans ce bâtiment : “l’expression d’un violence urbaine contemporaine”.
En progressant du quartier Bordeaux Saint-Jean vers le quartier Nansouty, on croise, logé dans un hôtel particulier, le Musée des Compagnons du Tour de France. On y trouve des œuvres remarquables comme un baldaquin de 5 mètres 20 qui date de 1889 et représente le patrimoine architectural bordelais. Trait de charpente et stéréotomie (taille de la pierre) permettent de faire vivre le Palais Gallien, la Porte de Bourgogne ou encore la Grosse Cloche.
Pour investir dans la rue Malbec, quartier Bordeaux Saint-Jean, 4.200 euros en moyenne seront nécessaires pour acquérir un appartement ancien tandis qu’une maison reviendra à près de 4.400 euros du mètre carré avec de fortes disparités suivants les biens (de 3.000 euros à 6.013 euros). Les amoureux du neuf devront migrer vers la promenade des Forges, de l’autre côté de la voie ferrée : le programme “Woodstone”, livré au 3e trimestre 2022 par le promoteur Icade, proposera des logements du T2 au T5 à partir de 258.000 euros, soit 5.700 euros du mètre carré.
Quartier Saint-Seurin Bordeaux
S’il est un quartier que l’on peut qualifier d’historique à Bordeaux, c’est bien le quartier Saint-Seurin Bordeaux. Au rang des monuments qui ont traversé les siècles, la basilique Saint-Seurin, située sur la place des Martyrs de la Résistance, est inscrite au patrimoine mondiale de l’Unesco. Cet édifice, de style roman, date du XIe siècle. Dans sa crypte, qui lui est antérieure - Ve siècle - on retrouve des vestiges antiques, parmi les plus anciens de la ville de Bordeaux : sépultures, amphores, mausolées, etc.
Non loin de là, sur la place des Martyrs de la Résistance, l’hôtel Frugès, bâti en 1878, est un hôtel particulier réhabilité par l’industriel Henry Frugès en 1912. Plusieurs artisans et artistes, locaux et parisiens - Pierre Ferret, Jean Dupas, Émile Brunet, etc - contribuent à faire du lieu ce qu’il est : un véritable “miroir des arts et techniques du début du XXe siècle” dans le quartier Saint-Seurin Bordeaux.
Plus au nord, dans la rue Fondaudège, l’ancienne usine des liqueurs Marie Brizard a été réhabilitée en un programme immobilier haut de gamme : le “Palais Gallien Fondaudège”. Les architectes en charge du projet - Juliette Faugère, Alain Triaud, Arsène Henry - ont fait en sorte de révéler l’ossature métallique du bâtiment : une halle type Eiffel construite selon des techniques parisiennes apparues pour la première fois dans les années 1950. Belin l’Immobilier est le maître d’ouvrage de cet ensemble résidentiel situé quartier Saint-Seurin Bordeaux qui se compose :
- de logements,
- d’un parking en sous-sol,
- d’un commerce alimentaire,
- d’une pépinière d’entreprises,
- d’un musée retraçant l’histoire de la marque Marie Brizard Wine & Spirits,
- d’une place publique qui prend le nom de la femme d’affaires.
Près de 100 logements neufs, du T2 au T5, ont été livrés en 2019 quartier Saint-Seurin Bordeaux au sein du programme immobilier “Palais Gallien Fondaudège”, à partir de 340.000 euros soit 7.555 euros du mètre carré. Ce type de bien, dont la valeur patrimoniale est très élevée, reste éligible à la loi Pinel à hauteur de 5.500 euros du mètre carré et de 300.000 euros.
Par ailleurs, dans la rue Mandron, le Parc Rivière, aménagé dans le jardin d’une ancienne demeure bourgeoise du XIXe siècle, abrite les ruines du château Rivière du quartier Saint-Seurin Bordeaux. On peut s’y promener à l’ombre d’arbres centenaires comme des chênes verts ou encore des cyprès. Certaines essences rares sont conservées au sein de la serre de 75m² qui se trouve au pied de la Maison du jardinier, à l’entrée du parc. On y trouve également une tisanerie ainsi qu’un espace de documentation.
Dans la rue de Macau, quartier Saint-Seurin Bordeaux, Vinci Immobilier livrera au 2e trimestre 2021, la résidence “Avant-garde” qui proposera des logements du T1 au T4 à partir de 228.000 euros soit 5.400 euros du mètre carré.
Enfin, dans la rue du Dr Albert Barraud, le Palais Gallien, amphithéâtre antique, est classé au titre des monuments historiques depuis 1840. Bien qu’à l’état de vestige, on devine sa forme autrefois elliptique. À présent incluse pleinement dans le tissu urbain, l’arène romaine est un lieu incontournable pour les touristes bordelais qui se plaisent à imaginer les combats de gladiateurs. Accueillant jusqu’à 20.000 personnes à l’époque antique, le Palais Gallien est aujourd’hui un lieu paisible du quartier Saint-Seurin Bordeaux, où l’on peut admirer une technique de construction unique alternant pierres et briques.
Plus au sud du quartier Saint-Seurin Bordeaux, dans la rue Judaïque, la piscine Jean Boiteux est un modèle d’architecture Art déco. Réalisée entre 1931 et 1935 par Louis Madeline, la piscine judaïque s’insère, à l’époque, dans un vaste plan de rénovation urbaine : le plan Marquet, qui permet à Bordeaux de se doter de plusieurs équipements publics (stade Lescure, Bourse du travail, etc).
D’hier à aujourd’hui, la ville de Bordeaux offre à notre vue un patrimoine architectural d’exception que la municipalité sait faire cohabiter avec des ensembles urbains plus récents pour répondre à la demande grandissante de logement au sein de la métropole. Ce ne sont, en effet, pas moins d’1 million d’habitants qui sont attendus dans l’aire urbaine bordelaise d’ici 2030.
