Investir à Paris ou à Bordeaux ?
Gilles Vidotto
le 20 juillet 2020
[ mis à jour le 03 février 2021 ]
SOMMAIRE
- Paris : un patrimoine immobilier haut de gamme
- Investir dans l’Ouest parisien : gage de sécurité
- Une faible rentabilité locative sur le court terme
- Investissement immobilier dans les métropoles : de belles-plus values
- Focus sur l’investissement immobilier à Bordeaux
- Investissement immobilier : quelles aides en 2020 ?
Depuis la mise en service de la ligne à grande vitesse “Océane” reliant Paris à Bordeaux, les deux métropoles sont en concurrence sur plusieurs plans : économie, emploi, immobilier. Cependant, les programmes neufs à Bordeaux, plus accessibles en termes de prix, tendent à donner l'avantage à la Belle Endormie que l'on appelle parfois, ironiquement, le "petit Paris". Aussi, les cadres parisiens migrent peu à peu vers Bordeaux et le match de l’investissement immobilier se resserre entre Paris et Bordeaux, pourtant si différentes. Quels arguments jouent en faveur de chacune de ces villes pour investir dans l’immobilier neuf ?
Paris : un patrimoine immobilier haut de gamme
Investir dans l’Ouest parisien : gage de sécurité
Paris et sa petite couronne Ouest - Issy-les-Moulineaux, Boulogne, Levallois, etc. - comptent parmi les villes les plus prisées de l’Hexagone. Il s’y concentre une demande locative plus importante qu’ailleurs, si bien que le marché y est totalement saturé. Les loyers, tout comme les prix au mètre carré, y sont donc particulièrement élevés.
Un investissement immobilier en loi Pinel dans l’Ouest parisien se dessine alors comme le but ultime de nombreux investisseurs : assurance de toujours trouver des locataires, peu de chance de voir les prix chuter à court et moyen terme… Miser sur l’une de ces villes est un véritable gage de sécurité.
Une faible rentabilité locative sur le court terme
Revers de la médaille pour un tel investissement immobilier : les prix de vente, plus élevés que nulle part ailleurs en France. La rentabilité locative sera donc moins intéressante à court terme, d’autant qu’avec le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés dans cette zone (A Bis) à 16.52 € par mètre carré. Quant à la défiscalisation, limitée à 5 500 € le mètre carré, elle ne permet pas de rentabiliser l’investissement immobilier du fait de prix d’achat très élevés.
En périphérie de Paris, pour un logement neuf de 40 m² acheté 350.000 € - soit 8.750€ par mètre carré - l’investisseur ne bénéficiera, avec la loi Pinel, que d’une défiscalisation de 42.000 € sur 9 ans.
Acheter dans les banlieues huppées de l’Ouest parisien peut donc être un pari gagnant en termes de sécurité. Quant à la rentabilité, elle est plutôt à envisager sur du long terme, avec pour but de se constituer un patrimoine haut-de-gamme.
Investissement immobilier dans les métropoles : de belles-plus values
Pour un investissement immobilier à la fois accessible et rentable, pensez aux grandes métropoles de Province, où vivent et travaillent pas moins de 50 millions de personnes. Les opportunités immobilières y sont nombreuses, mais mieux vaut privilégier les grandes agglomérations. En effet, un bassin d’emplois important aura tendance à générer une demande locative conséquente. Des métropoles économiquement dynamiques comme :
- Nantes
- Lille
- Toulouse
- Marseille
- Lyon
- Nice
- Bordeaux
Ces métropoles assurent une demande locative sur le long terme.
Forte croissance démographique (+ 10.000 habitants en moyenne chaque année) et dynamisme économique font ainsi de Toulouse et Nantes deux villes où il est particulièrement judicieux d’investir. Leurs marchés immobiliers affichent des prix contenus et leur situation actuelle promet aux investisseurs de générer une plus-value intéressante à long terme.
Conseil pour une meilleure rentabilité locative
Un acheteur avisé évitera d’investir dans les quartiers huppés, où le prix au mètre carré ne serait pas rentabilisé par les plafonds imposés par la loi Pinel. Partout ailleurs, les biens sont plus abordables à l’achat et les loyers correspondent en moyenne à ceux imposés par le dispositif Pinel.
Focus sur l’investissement immobilier à Bordeaux
Proximité avec la mer, patrimoine culturel important, architecture singulière, taux d’ensoleillement record (2.196 heures/an) et dynamisme économique sont les différents ingrédients qui ont contribué au succès grandissant de l’investissement immobilier à Bordeaux. Et depuis la mise en place de la LGV Paris-Bordeaux permettant de rallier la capitale en seulement 2h15, celle que l’on surnomme la Belle Endormie n’a cessé de voir son nombre d’habitants augmenter.
Bordeaux est aussi une importante ville étudiante de renommée internationale, qui bénéficie en outre d’un excellent réseau de transports : en effet, Bordeaux jongle entre RER métropolitain d’ici 2028 et mode de circulation alternatifs. Pour satisfaire la demande de logements, la métropole a même engagé un vaste plan d’urbanisation comme en témoigne le nouveau quartier Bordeaux Euratlantique, qui propulse Bordeaux au rang de métropole européenne. Les espaces verts ne manquent pas, et représentent près de 26% de la surface totale de la métropole. La ville est donc un excellent endroit où investir dans le locatif, notamment via la loi Pinel à Bordeaux.
Si la capitale de la Gironde a connu une certaine flambée des prix en 2018, freinant quelque peu les investisseurs immobiliers à Bordeaux, cette tendance connaît désormais un ralentissement et le marché de l'immobilier à Bordeaux se dirige davantage vers une stabilisation des tarifs
Investissement immobilier : quelles aides en 2020 ?
Pour ceux qui souhaiteraient investir dans l’immobilier en 2020, il existe différents dispositifs de défiscalisation. La loi Pinel concerne l’investissement locatif dans le neuf, et la loi Denormandie l’investissement locatif dans l’ancien. Pour profiter d’un bon rendement, il pourra être avisé de louer un bien meublé, par exemple dans une résidence étudiante, ou dans une résidence pour seniors.
La loi Pinel : aide précieuse à l’investissement immobilier
La loi Pinel permet à l’investisseur une défiscalisation allant de 12% à 21% du coût total d’un bien immobilier neuf. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le logement pendant une durée de 6 à 12 ans, et à respecter les plafonds de loyers fixés par l’État. Il devra aussi veiller à ce que ses locataires ne dépassent pas un certain montant de revenus. La loi Pinel profite donc tant aux locataires qu’aux propriétaires.
