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L’immobilier neuf à Bordeaux : nos experts passent sur France 2 !

Guide investisseur dans le neuf

Couple dans son nouvel appartement neuf

La vente en état futur d’achèvement ou VEFA est un type de contrat communément appelé “vente sur plan”. Ce dossier a été conçu pour vous livrer des conseils de qualité pour réussir votre investissement immobilier.

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux - Article 1601-3 du code civil.

La VEFA est un contrat doté d’une grande fiabilité pour les acquéreurs de logements neufs. En effet, elle offre des possibilités et des garanties inexistantes sur le marché de l’ancien.

Devenez l’architecte de votre logement neuf en VEFA

Aude et Raphaël ont récemment acquis un appartement neuf en VEFA dans le quartier Bacalan à Bordeaux. En remplacement de la baignoire initialement prévue dans le logement, le couple a demandé une douche, dans le cadre des “travaux modificatifs acquéreurs”.

L’achat en VEFA donne la latitude de réaliser des “travaux modificatifs acquéreurs” ou TMA. Autrement dit, le promoteur laisse à l’acheteur la liberté de procéder à des modifications de plan en fonction de ses goûts.

Repeindre son logement

Pour ce faire, l’acheteur signale à son courtier en immobilier sa volonté de personnaliser son futur logement neuf afin que ce dernier formule auprès du promoteur, une demande qui réponde aux exigences réglementaires et techniques du bâtiment.

Dans la grande majorité des cas, les TMA sont acceptés par le promoteur, qui souhaite vendre un logement neuf conforme au vouloir des acquéreurs. Les refus concernent les modifications de cloison impliquant une limitation de la circulation (des personnes à mobilité réduite, notamment) ou les demandes contraires aux normes françaises logement HPE (haute performance énergétique) et RT 2012 (réglementation thermique 2012).

Avant la réalisation des fondations du logement neuf, il est, par exemple, possible de commander des modifications telles que :

  • le déplacement des équipements électriques, si cela reste conforme à l’étude thermique,
  • le déplacement des équipements sanitaires de cuisine,
  • le remplacement de la baignoire par une douche,
  • la suppression de cloisons.

Avant la fin du gros-œuvre, il est possible de demander des modifications comme le changement de revêtements (parquet, carrelage…) selon les gammes proposées de l’opération.

Pour être valable, une demande de TMA doit être formulée au cours du mois qui suit la signature du contrat de réservation. Le futur acquéreur reçoit une réponse du bureau d’architectes sous quatre semaines environ. Par ailleurs, si l’acheteur accepte le devis modificatif, il verse un acompte de 50% du coût des TMA à la signature de l’acte définitif de vente.
Demandez conseil dès aujourd'hui

Vous pouvez renoncer à l’achat en VEFA

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte - Code de la construction et de l'habitation - Article L271-1.

Pour précision, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite “loi Macron”, entrée en application le 8 août 2015, permet à tout acheteur d’un bien immobilier neuf issue d’une VEFA, de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours passée la signature du contrat de réservation.

D’autre part, la loi Hamon accorde un second bienfait à la VEFA : la “délégation d’assurance”.

Pauline et François viennent d’acheter un T2 dans le quartier Saint-Augustin. Au moment de la contractualisation de la vente, ils ont souscrit une assurance-crédit auprès de leur établissement emprunteur. S'ils ont bien négocié le taux de leur crédit, ils n’ont pas fait de même pour leur assurance-crédit. La loi Hamon leur permet de faire jouer la concurrence pendant les 12 mois qui suivent l’achat de leur bien : c’est la “délégation d’assurance”. Cela garantit au couple de faire baisser le montant global de son investissement en VEFA.
Documents de renonciation à son logement en VEFA

Outre la rétractation commerciale, d’autres motifs légaux de renonciation donnent à l’acquéreur la possibilité de ne pas poursuivre une VEFA :

  • la date de signature prévue dans le contrat de réservation est dépassée du fait du promoteur,
  • le prix de vente outrepasse de plus de 5 % le prix mentionné dans la réservation,
  • l'un des équipements prévus au stade de la réservation n'est pas réalisé (un ascenseur, le chauffage central, un jardin, un terrain de tennis, une piscine...),
  • les prestations sont réduites en qualité et en quantité, entraînant une diminution de la valeur du bien de plus de 10 %,
  • le ou les prêts prévu(s) au contrat préliminaire n'ont pas été obtenus ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions de ce contrat (à condition que l’acheteur ait indiqué dans le contrat de réservation qu’il réalisait son achat sous condition suspensive d'obtention des crédits).

Vos frais notariés sont réduits en VEFA

Sur le marché de l’ancien, les frais de notaires sont de l’ordre de 6 à 8% du montant du bien immobilier. En VEFA, les frais notariés possèdent un taux de 2 à 3%, que ce soit un pour un appartement neuf ou une maison individuelle neuve.

Cet abaissement des taux du simple au double (voire au triple) influence le montant de l’emprunt des acquéreurs.

Julie et Olivier achètent en VEFA une maison neuve sur la bassin d’Arcachon, à Gujan-Mestras. Pour cette transaction de 250.000€, ils payent 6.200€ de frais de notaire. Pour un achat dans l’ancien, ils auraient déboursé 20.000€ de frais notariés.
Faites-vous conseiller dès à présent

Des aides financières à l’accession en VEFA

Aides financieres vefa

Les primo-accédants (acquisition d’une première résidence principale) sont soutenus dans le financement de leur investissement en VEFA par plusieurs des aides de l’État et de la ville de Bordeaux (sous certaines conditions de ressources, spécifiques à chaque dispositif) :

  • le prêt à taux zéro plus (PTZ+) : son montant varie selon la zone géographique du bien. Cette aide de permet de financer jusqu'à 40% de l’opération d’achat. Le PTZ+ est également plafonné en fonction du nombre d’individus du foyer,
  • le prêt action logement (ancien “1% patronal”) : les salariés des entreprises de plus de dix salariés peuvent demander un prêt à 1% auprès de leur employeur. Ce prêt couvre jusqu’à 30% du coût d’acquisition d’un logement. Il est octroyé dans le cadre de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC),
  • la TVA réduite (5,5%) : si le bien immobilier convoité par l’acheteur se situe dans une zone identifiée comme prioritaire par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), l’investisseur en VEFA profite d’une TVA à 5,5% sur le bien (au lieu des 20% habituels). Cet avantage est cumulable avec le PTZ+.

Au-delà des aides financières, il existe des dispositifs qui renforcent les bénéfices de la VEFA. C’est le cas de la loi Pinel, grâce à laquelle l’acquéreur d’un bien neuf sur plan peut avec certitude profiter d’une ristourne fiscale.

La ville de Bordeaux a mis en place deux aides spécifiques pour favoriser les accédants dans le neuf : le prêt 0% Bordeaux-Métropole et le Passeport premier logement (PPL).

Le prêt 0% Bordeaux-Métropole

Le prêt 0% de Bordeaux-Métropole est un emprunt dont le montant peut atteindre les 20.000€.

Le montant du prêt 0% de Bordeaux-Métropole est fonction du nombre d’occupants dans le logement :

  • 10.000€ pour une personne seule,
  • 15.000€ pour le ménage de 2 à 3 personnes,
  • 20.000€ pour le ménage de plus de 4 personnes.
Transports en commun à Bordeaux

Le prêt 0% est accordé par une banque partenaire de la métropole bordelaise (Crédit Foncier, Crédit Mutuel du Sud-Ouest, Crédit Agricole d’Aquitaine, CIC Sud-Ouest) pour une durée de 14 ans. Les intérêts du crédit sont à la charge de la métropole. Le dispositif est cumulable avec les aides sus-mentionnées (PTZ, prêt employeur…).

Pour connaître les conditions d’éligibilité au prêt 0%, consultez le site de Bordeaux-Métropole.

Vous pouvez déposer une demande de prêt 0% Bordeaux-Métropole auprès de :

  • l’ADIL 33

105 avenue Emile Counord

33000 BORDEAUX

05 57 10 09 10

Le passeport premier logement (PPL Bordeaux)

Le PPL de la ville de Bordeaux est une aide financière qui s’adresse aux acheteurs d’une première résidence principale.

Cette aide, ouverte aussi bien aux personnes seules qu’aux familles, est offerte sous conditions de ressources.

Déposez votre demande de PPL (avant signature de l’acte authentique) auprès de Bordeaux-Métropole par courriel ou voie postale :

  • Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
  • Bordeaux Métropole (écrire à) :

Direction Habitat et Politique de la Ville

Service Développement de l'Offre 4 rue Claude Bonnier - 33000 Bordeaux

Un logement éco-responsable en VEFA

Construction de logement eco-responsable

Investir en VEFA dans un bien immobilier est synonyme d’habiter un logement neuf donc, conforme aux normes environnementales en vigueur.

Les constructions dont l’achèvement aura lieu après le 1er janvier 2021 devront respecter la nouvelle réglementation thermique (RT 2020). Le bâtiment basse consommation sera remplacé, à cette occasion, par le BEPOS (bâtiment à énergie positive, qui produit plus d’énergie qu’il n’en consomme).

À Bordeaux, l’Ordre des architectes d’Aquitaine (Le “308”) organise des formations au label BEPOS. Les professionnels de la ville travaillent de concert pour atteindre les objectifs de l’État en matière d'écologie - 308 Avenue Thiers 33100 Bordeaux.

Tous les logements actuellement en chantier répondent à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), label qui garantit une consommation énergétique de 50KWh par an et par mètre carré. Cela représente une consommation quatre fois inférieure à celle des constructions réalisées dans les années 2000.

Les garanties constructeur liées à la VEFA

Dans le quartier des Chartrons, Amandine et Manuel ont fait face à des fuites au niveau de leur terrasse suite à l'achat d’un logement neuf sur plan. Malgré cela, le couple bordelais demeure pleinement satisfait de son investissement. En effet, avec la “garantie de parfait achèvement”, les primo-accédants ont contraint le promoteur immobilier à réparer les défauts de malfaçons (intervenus l’année suivant l’entrée dans les lieux).

D’autres garanties existent qui couvrent les acquéreurs des dommages qui pourraient intervenir après livraison du logement :

  • la garantie des défauts d'isolation phonique : elle permet d'obtenir durant une année, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires à l’atteinte des exigences acoustiques et phoniques prévues à la réglementation,
  • la garantie biennale (ou “de bon fonctionnement”) : elle couvre les équipements dissociables du gros œuvre pendant deux années (fonctionnement des portes, des fenêtres, des volets, des cloisons mobiles),
  • la garantie décennale : elle assure le gros œuvre et les éléments d'équipements indissociables du gros œuvre pendant dix ans (étanchéité, toiture, fondations, etc.).
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Rubriques à venir

Notre guide d’achat dans le neuf intégrera prochainement une analyse des avantages de la réglementation des paiements en VEFA.

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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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