Guide investisseur : nos conseils d’achat en immobilier neuf à Bordeaux

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SOMMAIRE

La vente sur plan d’un bien immobilier est aussi un contrat appelé “vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Profitez de notre guide conseil pour l'achat pour réussir votre investissement immobilier neuf à Bordeaux .

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Article 1601-3 du code civil.

Acheter un bien immobilier neuf en VEFA garantit à l’acquéreur de profiter d’un contrat de grande fiabilité. La vente sur plan offre en effet des possibilités qui n’existent pas dans le marché de l’ancien.

conseils immobiliers - Un rendez-vous immobilier
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Notre expertise conseil en immobilier neuf pour personnaliser votre appartement

Marie et Sébastien font appel à un courtier immobilier IMMO9 pour profiter du meilleur conseil d’achat en immobilier neuf à Bordeaux. Après étude de leur projet, ils décident d’acquérir un appartement neuf en VEFA. Avant de s’installer, le couple souhaite appliquer des “ travaux modificatifs acquéreurs ” (TMA) en changeant l’emplacement de l’évier de la cuisine.

Acheter un logement en VEFA permet de bénéficier des TMA, les “travaux modificatifs acquéreurs” applicables pour tout achat immobilier neuf. Ainsi, le promoteur/constructeur donne la possibilité à l’acheteur de modifier les plans du futur habitat selon ses goûts.

Pour personnaliser son futur logement, l'acheteur exprime sa demande auprès du promoteur ou de son courtier dont il a déjà bénéficié des conseils d’achat en immobilier neuf.

Sa demande est traitée selon les normes techniques et légiférées du bâtiment.

Soucieux de satisfaire le projet d’achat en immobilier neuf de l’acquéreur, les TMA sont le plus souvent acceptées par le constructeur/promoteur.

Les travaux modificatifs acquéreurs doivent cependant respecter les normes PMR (personnes à mobilité réduite) et HPE (haute performance énergétique), ainsi que la Réglementation Thermique (RT2012).

En 2021, les logements neufs devront appliquer les nouvelles normes de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Les TMA seront alors étudiés selon de nouveaux critères énergétiques.

Les modifications demandées par l’acquéreur pour son bien immobilier neuf doivent être exprimées avant la construction des fondations. Elles peuvent concerner :

Après avoir bénéficié pour son achat immobilier du conseil de son courtier, l’acheteur peut également faire appel au maître d’ouvrage de son futur logement pour définir les TMA selon les gammes proposées par le professionnel.

Pour être valable, une demande de TMA doit être formulée au cours du mois qui suit la signature du contrat de réservation. Le futur acquéreur reçoit une réponse du bureau d’architectes sous quatre semaines environ. Par ailleurs, si l’acheteur accepte le devis modificatif, il verse un acompte de 50 % du coût des TMA à la signature de l’acte définitif de vente.

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conseil immobilier - Un salon moderne dans un appartement neuf
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Immobilier neuf : réduction des frais de notaires

Sur le marché de l’ancien, les frais de notaires s’élèvent à 8 % du montant total du bien immobilier. En VEFA, les frais notariés sont de 2,5 %, qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou d’une maison individuelle.

Un abaissement des taux du simple au double (voire au triple) qui influence le montant de l’emprunt des acquéreurs.

Julie et Olivier achètent en VEFA une maison neuve à Cenon près de Bordeaux. Pour cette transaction de 250 000 €, ils payent 6 200 € de frais de notaire. Pour un achat dans l’ancien, ils auraient déboursé 20 000 € de frais notariés.

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Les aides financières en VEFA : nos conseils pour un achat immobilier neuf

L’ investissement en VEFA est facilité pour les acheteurs primo-accédants. Plusieurs aides de l’État et de Bordeaux Métropole viennent en effet soutenir leur projet d’achat immobilier neuf (sous conditions de ressources propres à chaque dispositif) :

Au-delà des aides financières, il existe des dispositifs qui renforcent les bénéfices de la VEFA. C’est le cas de la loi Pinel pour l’investissement locatif : l’acquéreur d’un bien neuf en VEFA peut défiscaliser jusqu’à 63 000 € de son investissement.

Bordeaux Métropole a mis en place des aides spécifiques pour soutenir les primo-accédants dans leur projet d’achat immobilier neuf : le prêt 0 % et le Passeport Premier Logement (PPL)

conseil immobilier - Signature d'un contrat de réservation pour un appartement neuf
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Acheter un appartement à Bordeaux avec le prêt 0 %

Avec l’application du prêt 0 % de Bordeaux Métropole, la ville souhaite faciliter l’installation des primo-accédants dans son agglomération en prenant en charge les intérêts de crédit de ce dispositif. Il permet un financement sur 14 ans selon les modalités suivantes :

Le prêt 0 % est cumulable avec les autres dispositifs de l’État et est accordé par une des quatre banques partenaires de Bordeaux Métropole : Crédit Foncier, Crédit Mutuel du Sud-Ouest, Crédit Agricole d’Aquitaine, CIC Sud Ouest.

Il est également accessible aux projets d’habitat participatif, sous conditions de ressources et de sélection du dossier.

Les acheteurs souhaitant bénéficier du prêt 0 % doivent acquérir un bien neuf en résidence principale parmi les opérations immobilières labellisées par Bordeaux Métropole. Les prix doivent être plafonnés entre 2 500 €/m² et 3 000 €/m².

Acheter un appartement à Bordeaux avec le Passeport 1er Logement

Le PPL (Passeport Premier Logement) de la ville de Bordeaux est une aide financière qui s’adresse aux acheteurs d’une première résidence principale. Le montant de cette subvention est compris entre 3 000 € et 6 000 € selon le nombre de personnes qui vont habiter le logement.

Cette aide, ouverte aussi bien aux personnes seules qu’aux familles, est offerte sous conditions de ressources.

Déposez votre demande de Passeport 1er Logement (avant signature de l’acte authentique) auprès de Bordeaux-Métropole par courriel ou voie postale :

conseil immobilier - Un rendez-vous à la banque pour un emprunt immobilier
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La VEFA et les garanties constructeurs : les atouts de l’immobilier neuf

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte - Code de la construction et de l'habitation.

Article L271-1.

Entrée en vigueur le 8 aout 2015, cette loi permet à tout acheteur qui investit dans l’immobilier en VEFA de profiter d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’acte de réservation. Appelée aussi “loi Macron”, elle intervient pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

La vente en futur état d’achèvement bénéficie également de l’avantage de la loi Hamon : la “ délégation d’assurance ”.

Suite au conseil d’achat en immobilier neuf de leur courtier IMMO9, Elodie et Clément ont souscrit un prêt immobilier pour leur appartement neuf de deux pièces en périphérie de Bordeaux. Ils ont également contracté une assurance-crédit auprès de leur banque. Grâce à la loi Hamon, ils peuvent faire jouer la concurrence pendant la 1ère année de leur contrat ou aux dates anniversaire de signature. Cette délégation d’assurance peut leur permettre de réduire le montant total de leur achat en VEFA.

Dans le cadre d’une renonciation à un achat en VEFA, l’acheteur peut invoquer différents motifs pour ne pas poursuivre son investissement:

Dans l’ancien, un logement ne bénéficie plus de ces avantages constructeurs.

conseil immobilier - Des plans d'architecte
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Les logements éco-responsables en VEFA

Investir en VEFA dans un bien immobilier est synonyme d’habiter un logement neuf conforme aux normes environnementales en vigueur.

Dès l’été 2021, les constructions dans l’immobilier neuf devront respecter la nouvelle réglementation environnementale (RE2020). Le label BBC (bâtiment basse consommation) sera remplacé par le label BEPOS (bâtiment à énergie positive) et concernera les programmes neufs produisant l’énergie nécessaire à leur propre fonctionnement, voire plus.

À Bordeaux, l'Ecoquartier GINKO du promoteur Bouygues Immobilier, est le 1er de la capitale girondine. Composé de plusieurs bâtiments BEPOS, il fait figure d’exemple pour un immobilier neuf à Bordeaux plus soucieux de l’environnement.

En attendant l’application de la RE2020, les logements actuellement en chantier répondent à la réglementation thermique 2012 (RT2012), label qui garantit une consommation énergétique de 50 KWh par an et par mètre carré. Une consommation d’énergie quatre fois inférieure à celle des logements construits dans les années 2000.

La vente sur plan et les garanties constructeurs

Dans le quartier des Chartrons, Amandine et Manuel ont fait face à des fuites au niveau de leur terrasse suite à l'achat d’un logement neuf sur plan. Malgré cela, le couple bordelais demeure pleinement satisfait de son investissement en VEFA. En effet, avec la “garantie de parfait achèvement”, les primo-accédants ont contraint le promoteur immobilier à réparer les défauts de malfaçons.

Cette garantie est valable l’année qui suit l’entrée dans le logement des acquéreurs.

D’autres garanties protègent les acheteurs et couvrent les dommages constatés après la livraison du bien immobilier neuf :

Un courtier à Bordeaux vous guide pour un achat immobilier neuf
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