Pourquoi et comment investir à Mont-de-Marsan ?

Pourquoi investir à Mont-de-Marsan ?

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Nichée au cœur des Landes, Mont-de-Marsan est une ville qui allie harmonieusement charme historique, nature préservée et animation culturelle. Avec ses ruelles pavées, son marché couvert parmi les plus beaux de France et ses festivités incontournables comme les célèbres Fêtes de la Madeleine, cette cité à taille humaine offre un cadre de vie séduisant pour ses habitants et visiteurs.

Traversée par la Douze et le Midou, Mont-de-Marsan invite à l’évasion grâce à ses espaces verts et ses activités de plein air. À cela s’ajoutent une vie associative riche, des infrastructures modernes et une position stratégique proche de Bordeaux.

Attractivité économique

La population de Mont-de-Marsan est composée à 60 % d’actifs. La richesse de son tissu économique, comptant 3 500 entreprises, 18 zones d’activités et une pépinière spécialisée dans le numérique et la cybersécurité, témoigne de son dynamisme.

L’industrie tient une place prépondérante dans l’économie locale, avec des secteurs phares comme le papier, la chimie, les emballages, les plastiques, l’aéronautique et la mécanique. L’agroalimentaire, pilier historique de l’agglomération, reste un domaine clé, aux côtés de l’informatique et de la filière bois, qui contribuent également au développement économique de la ville.

Mont-de-Marsan s’impose également comme un centre tertiaire d’envergure en Nouvelle-Aquitaine. En plus de son rôle en tant que centre administratif, la présence de la base aérienne 118, au nord de la ville, constitue un levier majeur pour l’emploi local.

Ville étudiante

La ville s’engage activement à développer l’enseignement supérieur sur son territoire. Avec 1 700 étudiants, 12 établissements et plus de 45 formations diplômantes, l’offre éducative est variée, allant des BTS aux masters, et inclut des structures phares comme le Campus Landes, l’IUT des Pays de l’Adour, ou encore le Campus Connecté, labellisé par le Ministère de l’Enseignement Supérieur.

Mont-de-Marsan a récemment renforcé son ambition éducative avec l’élaboration d’un Schéma Local de l’Enseignement Supérieur, de la Recherche et de l’Innovation (SLESRI). Ce plan vise notamment à soutenir les filières économiques clés et émergentes du territoire, accompagner la montée en compétences des étudiants et des professionnels et de positionner la ville comme un véritable pôle étudiant.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Mont-de-Marsan ?

Grâce à son cadre de vie, son cadre de vie et ses prix immobiliers, Mont-de-Marsan offre de nombreuses opportunités d’investissement. Avec des prix oscillant entre 1 500 et 2 300 € le m², il est possible d’y investir sans mobiliser un capital trop important.

Mont-de-Marsan se distingue par son dynamisme, en partie lié à son rôle de préfecture des Landes et à sa localisation stratégique, à seulement 1h30 de Bordeaux et 1h des plages du Pays Basque. Véritable pôle tertiaire de référence en Nouvelle-Aquitaine, la ville continue de renforcer son économie grâce à des secteurs clés tels que l’agroalimentaire, le numérique et la filière bois, qui demeurent des moteurs attractifs pour le territoire.

La ville attire une population variée : étudiants, jeunes actifs et familles. Les 1 700 étudiants et nombreux professionnels contribuent à maintenir une demande locative soutenue.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Mont-de-Marsan ?

Mont-de-Marsan, inscrite dans le programme national Action Cœur de Ville, est une opportunité stratégique pour investir en loi Denormandie. Ce dispositif fiscal, dédié à la rénovation des biens anciens dans les centres-villes, offre de multiples avantages pour les investisseurs souhaitant allier optimisation fiscale et valorisation patrimoniale.

La loi Denormandie permet une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’opération (achat + travaux) pour une mise en location sur 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût global et inclure des rénovations énergétiques ou des aménagements majeurs, favorisant la modernisation des logements et l’amélioration de leur performance énergétique.

Comment investir à Mont-de-Marsan en loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une opportunité idéale pour rénover des logements anciens tout en bénéficiant d’importants avantages fiscaux. Voici les principaux critères à remplir pour investir efficacement à Mont-de-Marsan :

Quelles sont les exigences pour le logement ?

Pour être éligible, le logement doit répondre à plusieurs critères essentiels :

• Type de bien : Le logement doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation, ou provenir d’un local transformé en habitation.
• Location : il doit être loué en tant que résidence principale, sous forme de location nue, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Plafonds de loyers : Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds définis selon la zone géographique pour garantir l’accessibilité des logements rénovés :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 et C(sur agrément)	9,83 €

Le logement réhabilité doit être loué à des locataires respectant les limites de revenus définies par la législation. Classée en zone B2, Mont-de-Marsan se conforme aux plafonds de ressources propres à cette catégorie :

Quelles sont les conditions à respecter pour les travaux ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. Ces travaux peuvent inclure différentes améliorations pour répondre aux exigences du dispositif :

• Optimisation énergétique : les travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du logement, avec un gain de 20 à 30 %, selon les caractéristiques initiales du bien.
• Travaux spécifiques : il est nécessaire de réaliser au moins deux des rénovations suivantes : isolation des murs ou de la toiture, remplacement d’une chaudière, mise en place d’un système de production d’eau chaude performant, ou encore amélioration de l’isolation des fenêtres.
• Aménagements additionnels : les travaux peuvent inclure la création de nouveaux espaces habitables tels qu’un balcon, une terrasse ou un garage.

Il est vivement recommandé de confier ces travaux à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), garantissant leur qualité et leur conformité avec les normes en vigueur. Enfin, pour être éligibles, les rénovations doivent impérativement être terminées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien. Un non-respect de ce délai entraînerait la perte des avantages fiscaux liés au dispositif.

Exemple d’investissement en loi Denormandie à Mont-de-Marsan

Gilles a décidé d’investir à Mont-de-Marsan en profitant des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie. Il a acheté un appartement ancien de 50 m², situé dans le centre-ville, pour un montant de 120 000 €.

Conformément aux exigences du dispositif, il doit consacrer 25 % du coût total de l’opération à des travaux de rénovation. Gilles prévoit donc un budget travaux de 40 000 €, incluant :

• Amélioration de l’isolation thermique des murs et de la toiture pour un montant de 18 000 €, permettant un gain énergétique de 25 %.
• Remplacement de la chaudière par un système plus performant pour 10 000 €.
• Modernisation des fenêtres avec des matériaux isolants pour 12 000 €.

Son projet global s’élève à 160 000 €, montant qui servira de base pour le calcul de la réduction d’impôt. En mettant son bien en location pour une durée de 12 ans, Gilles bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 33 600 € (soit 21 % de son investissement total). Cette opération lui permet également d’attirer des locataires grâce à un logement rénové et mieux isolé, tout en générant des revenus complémentaires stables.

Pourquoi investir en LMNP à Mont-de-Marsan ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal destiné aux particuliers qui souhaitent louer des biens meublés pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité plus favorable que celle des revenus fonciers classiques. Grâce au régime réel, les investisseurs peuvent amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant significativement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Le régime Micro-BIC, plus simple, offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, ou 71 % pour les meublés touristiques. Ces avantages fiscaux, combinés à des loyers généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des logements vides, assurent un rendement attractif.

Le LMNP répond également à une demande locative forte, qu’elle provienne d’étudiants, de jeunes actifs ou de professionnels en mobilité. Il s’applique à une large gamme de biens, allant des studios en centre-ville aux résidences de services ou logements situés dans des zones touristiques. En proposant des options de gestion souples – gestion autonome ou via une agence – le LMNP permet aux investisseurs de générer des revenus stables tout en se constituant un patrimoine durable et rentable.

Comment investir en LMNP à Mont-de-Marsan ?

Le statut LMNP permet aux investisseurs de profiter d’avantages fiscaux et locatifs, sous réserve de respecter certaines conditions :

• Un logement meublé et fonctionnel : le bien doit être équipé de manière à accueillir immédiatement un locataire. Cela inclut des éléments indispensables comme un lit, une cuisine équipée, des meubles de rangement, ainsi que des ustensiles nécessaires au quotidien.
• Un plafond de revenus locatifs : les revenus issus de la location doivent être inférieurs à 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Un dispositif réservé aux particuliers : le statut LMNP s’adresse exclusivement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Formalités et fiscalité

Pour bénéficier du statut, il est nécessaire de déclarer l’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui permettra d’obtenir un numéro SIRET. Deux régimes fiscaux sont alors disponibles :

• Régime réel : ce régime autorise la déduction des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) et l’amortissement du bien et du mobilier sur plusieurs années. Cela réduit considérablement, voire annule, l’imposition sur les revenus locatifs, ce qui le rend idéal pour les investisseurs ayant des charges importantes.
• Régime Micro-BIC : simple et rapide à gérer, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques). Il convient particulièrement aux biens ayant peu de charges associées.

Modes de gestion

• Gestion autonome : les propriétaires qui choisissent cette option conservent l’intégralité des revenus locatifs, mais doivent gérer eux-mêmes toutes les démarches : recherche de locataires, rédaction des baux, perception des loyers et gestion des éventuels incidents ou travaux.
• Gestion déléguée : en confiant la gestion du bien à une agence immobilière, les investisseurs s’assurent d’un service complet, allant de la sélection des locataires à la gestion technique et administrative. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, cette option offre sérénité et simplicité aux propriétaires.
• Gestion en résidence gérée : Une résidence gérée est un établissement d’hébergement spécialement conçu pour répondre aux besoins d’une clientèle ciblée, comme les seniors, les étudiants ou les touristes. La gestion est entièrement prise en charge par un gestionnaire locatif.

Exemple d'investissement LMNP à Mont-de-Marsan

Éric a investi dans un appartement meublé pour 180 000 € à Mont-de-Marsan, situé dans un quartier résidentiel proche des commodités et des écoles. Ce bien, idéal pour répondre aux besoins des étudiants et des jeunes actifs, bénéficie d’une forte demande locative grâce au dynamisme économique et à la qualité de vie de la ville.

En appliquant les règles d’amortissement, Éric peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 5 400 €. Pour équiper l’appartement, Éric a investi 7 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 700 € par an.

Il a également entrepris des travaux de rénovation, incluant la modernisation de la salle de bain et de la cuisine, pour un montant de 5 000 €, amortissables également sur 10 ans, soit 500 € par an.

Pendant les 10 premières années, Éric pourra comptabiliser les amortissements suivants :

• Amortissement du bien : 5 400 €
• Amortissement du mobilier : 700 €
• Amortissement des travaux : 500 €
• Total annuel : 6 600 €

Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Éric pourra continuer à amortir uniquement la valeur du bien immobilier, à hauteur de 5 400 € par an, pour les 20 années restantes.