Investir à Agen en loi Denormandie

Pourquoi investir à Agen ?

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Située sur les rives de la Garonne, Agen se place dans le département du Lot-et-Garonne. Classée 16ème ville de France réputée pour sa qualité de vie, Agen se positionne comme une ville de choix pour investir dans la pierre.

Cité bimillénaire établie au pied du coteau de l’Ermitage, elle fut longtemps le siège de l’oppidum gaulois des Nitiobroges. Intimement liée à l’histoire de la Garonne. Si celle-ci fut au départ, nourricière, elle a aussi permis à la ville de se développer économiquement. Héritière d’un riche passé médiéval, elle conserve les vestiges d’un patrimoine architectural civil et religieux.

Mais Agen, c’est aussi le pruneau, dont la zone de production est essentiellement située en Lot-et-Garonne. En tête de proue de l'économie agenaise, l'entreprise pharmaceutique UPSA, premier employeur privé du Lot-et-Garonne rassemble 1 500 collaborateurs et génère 3 500 emplois indirects.

Peuplée de 3 000 étudiants, Agen est aussi une ville où l’on apprend puisqu’elle compte une offre étendue de formations d’enseignement supérieur. La présence estudiantine favorise un marché locatif toujours plus croissant à Agen.

Côté mobilité, Agen devrait accueillir une gare LGV dans les années à venir, permettant de la relier à Bordeaux et Toulouse en seulement 30 minutes, contre 1h10 actuellement. Ainsi, Paris ne sera qu’à 2h42 de l’agglomération. Cet aménagement contribuera grandement au développement économique de la ville et du département.

Ville étudiante

Si les étudiants viennent à Agen pour étudier, ils apprécient aussi sa douceur de vivre. Beaucoup choisissent d’y étudier et délaissent Toulouse ou Bordeaux, en grande partie à cause des prix de l’immobilier mais aussi parce qu’ils préfèrent étudier dans une université à taille humaine.

Parmi les filières les plus demandées à Agen, 4 119 étudiants ont choisi d’étudier le Droit, 3 865 ont choisi de se spécialiser dans les soins infirmiers, 2 350 se sont orientés vers la gestion administrative et commerciale des organisations, 1 594 ont choisi l’administration économique et sociale et 810 ont opté pour la communication.

Attractivité économique

Stratégiquement située entre Bordeaux et Toulouse, l’Agglomération d’Agen se positionne comme un acteur clé du développement économique en Nouvelle-Aquitaine. Forte d’un bassin d’emploi de 152 365 habitants, elle se distingue par une dynamique économique portée par des entreprises de renom telles qu’UPSA , De Sangosse, JeChange.fr ou encore Fonroche.

Avec 23 zones d’activités aménagées et une offre foncière adaptée, le territoire offre des infrastructures modernes et compétitives pour répondre aux besoins des entreprises. En complément, l’agglomération bénéficie d’une excellente accessibilité grâce à sa position géographique privilégiée, facilitant les échanges commerciaux et logistiques.

L’attractivité de la région est également renforcée par son engagement dans la formation et l’innovation. De nombreux établissements d’enseignement supérieur forment une main-d'œuvre qualifiée, prête à répondre aux exigences des secteurs clés.

Un art de vivre affirmé

Agen a su affirmer sa propre identité, tournée vers un art de vivre so Sud-Ouest. La fête, le rugby, la gastronomie, sans oublier la Garonne, chérie par les Agenais. La gastronomie agenaise, profondément ancrée dans les saveurs de son terroir, incarne un véritable art de vivre et stimule la créativité des chefs et cuisiniers locaux.

En véritable terre « d’ovalie », la dévotion au ballon ovale est totale, et s’incarne dans la ferveur autour de l’équipe professionnelle du Sporting Union Agen Lot-et-Garonne (SUA-LG), dont le temple est le stade Armandie.

Pourquoi choisir le dispositif de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s’adresse aux particuliers qui s’apprêtent à investir dans l’immobilier ancien. Considéré comme le « Pinel ancien », il présente plusieurs avantages, notamment sur plan fiscal et patrimonial. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs réguliers.

Pour ce faire, un investisseur doit acheter un bien ancien à rénover, situé dans l’une des villes éligibles au dispositif. Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux de rénovation énergétique peuvent être financés par MaPrimeRénov' ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, cumulables avec le dispositif Denormandie.

Le bien doit ensuite être loué pendant l’une des périodes prévues par la loi Denormandie. Le montant de la réduction dépend et s’étale sur toute la durée de location :

Pourquoi investir à Agen en loi Denormandie ?

Inscrite dans le dispositif « Action Cœur de ville », Agen fait partie des villes éligibles au dispositif Denormandie. Ce plan national répond à une double ambition : améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter le rôle moteur de ces villes dans le développement du territoire.

La ville compte à ce jour une majorité de locataires (65,7 % en 2021), un nombre boosté par l’arrivée de ses nombreux étudiants. La ville possède d’ailleurs deux antennes de l’Université de Bordeaux. Quelques écoles d’enseignement supérieur viennent compléter cette offre éducative. Il peut donc être tout à fait opportun d’investir dans un appartement à louer à Agen. Elle profite également de la présence de plusieurs infrastructures, galvanisant sa place de ville urbaine sur le territoire.

Autre atout, la ville propose des prix immobiliers beaucoup plus accessibles que dans les autres grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux ou Montpellier.

Comment investir à Agen en loi Denormandie ?

Vous envisagez d’investir à Agen en loi Denormandie ? Vous devez remplir certaines conditions sine qua none pour concrétiser votre projet d’investissement. Voici l’ensemble des conditions nécessaires :

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Denormandie ?

Le logement à rénové doit se trouver dans l'une des communes éligibles au dispositif, soit dans une copropriété en grande difficulté.

• Une ville concernée par le plan national « Action cœur de ville ».
 
• Une ville ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
 
• Une ville dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulière marqué.

Quelles les conditions nécessaires liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
 
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
 
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

   
• Le logement doit être loué à un ou des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur. Agen étant située en zone B2, les plafonds doivent correspondre à ceux de la zone B2 :

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement pour permettre de profiter des avantages fiscaux. Parmi les rénovations éligibles, il est nécessaire de réaliser l’une des interventions suivantes :

• Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d’au moins 20 à 30 % selon le type de bien.
• Au moins deux types de rénovations parmi les suivantes : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de la chaudière, mise en place d’un nouveau système de production d’eau chaude, ou encore isolation des fenêtres.
• Des aménagements destinés à créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Il est également recommandé de confier les travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur conformité. À noter que toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Agen

Laura a pour projet d'investir à Agen en loi Denormandie. Pour ce faire, elle a choisi d'acheter un studio de 30 m² affiché au prix de 85 000 €. Situé en zone B2, elle devra louer son bien au prix de 353,88 € par mois.

Elle devra également consacrer 25 % du coût total de l'opération à des travaux de rénovation, soit 28 333 €. Son projet lui reviendra donc à 113 333 €. En le louant sur une période de 12 ans, elle pourra obtenir une réduction d'impôt totale de 23 800 €, tout en percevant des revenus complémentaires grâce au loyer.