Durcissement des conditions d'octroi de crédit en 2020 : la fin de la période des 25 ans ?
Gilles Vidotto
le 29 mai 2020
[ mis à jour le 03 février 2021 ]
SOMMAIRE
Début 2020 et suite à une période particulièrement souple concernant l’octroi des crédits immobiliers, les banques vont commencer à durcir les conditions d’accès aux prêts. A l’origine de ce resserrement : le Ministère des finances, rattaché au Ministre de l’économie, et le HCSF. Désormais, l’apport personnel exigé par les établissements bancaires pour accéder à un prêt pourra être plus important, et les durées d’emprunt seront, elles, réduites à 25 ans. En quoi cela va-t-il impacter les ventes d'appartements neufs à Bordeaux et ailleurs, notamment pour les ménages les plus modestes et les primo-accédants. Explications.
La durée des crédits dans le viseur
De nouvelles mesures adressées aux établissements bancaires
Généralement, le début d’année s’affiche comme une période propice à l’octroi de prêts immobiliers d’une plus longue durée. Habituellement portées par de nouveaux objectifs commerciaux, les banques font effectivement preuve de souplesse en début d’année. Ce fut le cas en 2019, année où il fût octroyé pas moins de 1,3 millions de prêts (1 million pour les logements anciens, 330.000 pour les logements neufs). Pourtant, c’est tout l’inverse qui a été observé en janvier 2020 : alors qu’en décembre 2019, la durée moyenne des prêts immobiliers était de 232,3 mois (19,35 ans), elle n’était que de 226,7 mois (soit 18,89 ans) en janvier 2020, soit 5 mois de moins.
Cette tendance à la baisse s’explique par une intervention du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et du Ministère des finances – organe dans lequel siège la Banque de France –, qui, jugeant laxiste le positionnement des établissements bancaires, leur ont adressé une série de mesures à adopter. Parmi cette liste : réduire la durée d’octroi des crédits immobiliers à 25 ans ou moins (soit 300 mois maximum), augmenter l’apport personnel et ne pas dépasser un certain taux d’endettement.
Des recommandations pour l’instant indicatives
De nombreux spécialistes sont inquiets : ce resserrement pourrait exclure de l’emprunt immobilier près de 100.000 ménages, notamment les plus modestes et les primo-accédants. En 2019, les crédits d’une durée supérieure à 25 ans représentaient 5 % du total des crédits accordés. Une minorité, mais non-négligeable.
Pour autant, pas de panique : les mesures du Ministère des finances ne sont, pour lors, qu’incitatives. Par ailleurs, les établissements bancaires bénéficient d’une certaine marge de manœuvre (15 %) pour octroyer les prêts, ce qui leur permet de pouvoir encore s’adapter aux profils les plus modestes. La durée moyenne des prêts accordés en janvier 2020 n’est pas catastrophique : elle affichait un résultat similaire fin 2018.
33% ou rien
Durcissement du taux d’endettement
Outre ces premières recommandations établies par le HCSF, présidé par le Ministre de l’économie et des finances, il a également été demandé aux banques de ne pas excéder un taux d’effort de 33 %, quel que soit l’emprunteur. Autrement dit, les établissements bancaires ne doivent plus accorder un crédit dont les mensualités seraient supérieures à un tiers des revenus mensuels de l’emprunteur. Or, cette fois-ci, ce sont 25 % des personnes ayant demandé un crédit en septembre 2019 qui se trouvaient au-dessus de cette limite. Parmi elles, la plupart investissaient dans un bien immobilier pour le louer ensuite.
Contrairement aux recommandations précédentes, cette indication du HCSF a été suivie de menaces de sanction. En cas de non-respect de cette mesure par les banques, cette recommandation pourrait en effet devenir obligatoire.
Augmentation du montant de l’apport personnel requis
En outre, les banques vont désormais très probablement exiger un apport personnel plus important de la part des emprunteurs. Depuis début janvier 2020, le montant moyen d’apport personnel a d’ailleurs enregistré une hausse de 11 %.
Pour que la rupture avec les précédentes conditions d’octroi ne soit pas trop brutale, le Ministère des finances tolère encore que 15 % des dossiers ne respectent pas ces mesures. Les dossiers favorisés parmi ces 15 % seront les primo-accédants à la propriété (au détriment des simples investisseurs).
Des banques disciplinées
Selon les dernières données transmises par l’OCL (Observatoire Crédit Logement), les établissements bancaires ont bel et bien tenu compte des recommandations du Ministère des finances : la durée moyenne des prêts octroyés a diminué de 5 mois entre décembre 2019 et janvier 2020, et le nombre de crédits accordés a lui aussi diminué de 6,7 % entre novembre 2019 et janvier de cette année.
Ces chiffres montrent donc que les banques et établissements de crédit ont changé de cap selon les indications du HCSF. Car malgré les marges de « confort » tolérées (15 %), ceux-ci ont tout intérêt à changer leur politique à long terme. Quant aux emprunteurs, eux aussi sont contraints de s’adapter : emprunter sur 25 ans au lieu de 30 ans pour certains et augmenter leur apport personnel. Quelques établissements bancaires fixent même des consignes plus strictes encore : favoriser les prêts sur 20 ans pour près de deux tiers des crédits accordés…
Toutefois, la survenue du Covid-19 et la crise sanitaire et économique qu’elle a engendré sur le territoire français pourra éventuellement changer la donne. En effet, afin d’aider à relancer l’économie du pays, les banques pourraient bien retrouver leurs anciennes habitudes d’octroi des crédits et leur souplesse d’antan. Le secteur de l’immobilier étant un levier de taille dans les finances de l’État, à n’en pas douter que les établissements et autorités risquent de faire volte-face sur ces nouvelles conditions. Entre se protéger d’une solvabilité incertaine de la part des emprunteurs et relancer l’économie, le juste-milieu va devoir être trouvé rapidement.
