Bastide-Niel : le quartier qui fait exploser la cote de la rive droite

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le 22 mars 2019

[ mis à jour le 03 juin 2021 ]

SOMMAIRE

La ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) Bastide-Niel est le support d’un grand projet urbain de développement de la rive droite de la Garonne, qui s’est trouvé tristement terni par les conflits qui l’opposent à l’écosystème écolo-artistique Darwin, une communauté installée depuis 2007 au sein de l’ancienne caserne Niel.

D’ici 2028, ce quartier de l’est de Bordeaux aura terminé sa transformation. Sur ses 35 hectares de superficie, ce sont près de 3.500 logements neufs qui sortiront de terre. Bastide-Niel verra également l’installation de nouvelles institutions telles que l’Essca (l’École supérieure des sciences commerciales d’Anger) ou encore la clinique de l’avenue Thiers.

Le projet Bastide-Niel est encore en phase de construction. Un premier îlot de logements a vu le jour sur le secteur de Queyries. Toutefois, son élaboration est en partie ralentie par les querelles avec l’écosystème Darwin et les recours judiciaires qui ont été déposés.

Bastide-Niel, quelques repères historiques

La première fois qu’est évoqué le quartier Bastide-Niel, c’est au XIIIe siècle, sous le nom de « Queyries ». À cette époque, cette zone désignait la plaine qui descendait des coteaux de Lormont et Cenon jusqu’à une rivière qui était, elle-même, traversée par un bras mort de la Garonne. Cette délimitation naturelle donne naissance à une île, régulièrement inondée, appelée « Maillorgues », ou « Matorgues ». Au fil des siècles, la terre a gagné sur l’eau. Au XIXe siècle, l’écosystème est caractérisé par des marécages. Une zone que le syndicat des marais des Queyries s'emploie à drainer et à curer, permettant alors l’installation des magasins généraux et de la caserne Niel, aujourd’hui devenu le cœur de l’écosystème Darwin.

Point sur le projet Bastide-Niel avec le directeur de BMA

Le conflit avec Darwin a de réelles incidences sur l’avancée du projet Bastide-Niel. Effectivement, les recours judiciaires paralysent les constructions devant être faites au niveau du hangar Darwin, près de la rue du Maréchal Niel. Pour Pascal Gérasimo, directeur de Bordeaux Métropole Aménagement, c’est une réelle perte de temps. Et pour cause, il est nécessaire d'entamer des travaux de réseaux sur l’allée Cavalière ainsi que sur le reste du secteur.

« Aujourd’hui, on est extrêmement limite pour viabiliser la zone. Alors, j’espère que la médiation judiciaire va essayer de rapprocher les points de vue. En attendant, on perd du temps. »
Pascal Gérasimo, directeur de Bordeaux Métropole Aménagement

Les nouveaux acteurs du quartier Bastide-Niel

Plusieurs grandes institutions ont choisi de s’installer sur le secteur Bastide-Niel. Pour exemple, l’École supérieure des sciences commerciales d’Angers (Essca) a décidé d’occuper le bâtiment de l’ancien mess des officiers. L’établissement était déjà présent sur le sol bordelais, toutefois il était en quête d’une nouvelle implantation plus grande, lui permettant l’accueil de plus d’étudiants. Cette école sera en effet dans la capacité de recevoir plus de 1.000 étudiants. Ce quartier fera t-il partie des plus prisés des investisseurs ?

L’entreprise Immersion, spécialisée dans la création d’expériences 3D et leader européenne de la réalité virtuelle, va aussi s’installer au sein de l’écoquartier Bastide-Niel. Selon Pascal Gérasimo, la société conserve son siège située rue Raymond Lavigne, près du Parc Aux Angéliques, à l’ouest de la Bastide, mais recherche un nouvel espace plus grand, lui permettant de développer ses activités. La Clinique Ophtalmologique Thiers, située sur la grande avenue Thiers, va également déménager pour des locaux plus spacieux à Bastide-Niel. Elle prendra place dans un bâtiment de 6.500 m².

Bastide-Niel, un projet qui préserve l’environnement

Bastide-Niel est projet qui se veut respectueux de l’environnement. Pour cela, Winy Maas, l’architecte en charge de ce projet urbain, a tenu à ce que près de 80% des matériaux récupérés lors des phases de démolition et de travaux d’aménagement soient confinés sur place.

Par ailleurs, les modes de déplacement ont été réétudiés. La part modale de la voiture devra être inférieure à 20% des déplacements effectués au sein de l’écoquartier. Autrement dit, les modes de circulation douce (piéton, vélo, etc.) seront préférés. Pour cela, des voies étroites sont en construction, et la limitation de vitesse est imposée à 30 km/h partout.

« Il n’y aura aucune grande traversée permettant d’aller directement d’un bout à l’autre de la ZAC. »
Pascal Gérasimo, directement BMA

3.500 nouveaux logements à Bastide-Niel

Bien que des entreprises, comme Immersion, soient attendues au sein de Bastide-Niel, pour les élus de la Perle de l’Aquitaine, l’objectif est clairement de permettre l’installation de nouveaux habitants sur ce secteur de la rive droite de la Garonne. Pour cela, 225.000 m² de surface seront exclusivement réservés à la création de logements. En somme, 70% des constructions faites sur le secteur Bastide-Niel seront réservées à la création d’habitations.

Les autres projets notables de Bastide-Niel

Tout d’abord, un marché couvert de 2.000 m² doit voir le jour. Inspiré des halles de Bacalan, ce projet sera un lieu de rencontres culinaires autour des « cuisines du monde et notamment espagnole et portugaise », souligne Pascal Gérasimo. Toutefois, pour que cette construction voie le jour, il faut que Bordeaux Métropole Aménagement récupère les terrains de la SNCF.

D’ici 2020, le groupe scolaire Hortense, composé de 18 classes, s’installera aussi dans le quartier et y fera sa première rentrée scolaire.

Un projet de ferme urbaine avec 2.000 m² de cultures

L’un des îlots de la future ZAC verra la construction d’un ensemble immobilier de 9.500 m² mené par le promoteur BDP Marignan. Un ancien bâtiment à la structure métallique sera réhabilité pour intégrer 113 logements.

Pour autant, ce projet se distingue principalement par un concept innovant de ferme urbaine de 2.000 m² de cultures. C’est l’entreprise parisienne Sous les fraises qui est à la tête de ce projet. L’objectif est de constituer « un véritable îlot de fraîcheur au cœur du projet, permettant la mise en place de systèmes innovants de gestion des ressources », détaille Adrien Gros, directeur de l’aménagement urbain chez Aquitanis. Cette ferme urbaine doit voir le jour fin d’année 2021, début d’année 2022.

Sandspot, « un lieu de vie hybride » qui veut « innover dans le secteur des sports et des loisirs »

Le projet Sandsport Village est mené par quatre anciens sportifs. D’une superficie de 8.000 m², il investira la caserne Bastide-Niel, à proximité de l’actuel skate-park de Darwin. Ce complexe sportif sera pourvu de deux grands terrains destinés à la pratique des sports de sable : beach volley, soccer, rugby, tennis… Une tour d'escalade de 27 mètres de haut doit, également, être construite.

Selon Benoît Roger, l’un des associés du projet, Sandspot pourra accueillir des compétitions internationales ainsi que des évènements culturels comme des concerts ou des expositions. Le terrain principal de 1.100 m² est d’ailleurs construit en ce sens. Il disposera de 3.000 places assises, dont 1.000 places seront intégrées dans des tribunes naturelles. Un autre espace sera réservé à la pratique de loisirs, et un dernier à la préparation physique et à la récupération.

« Nous souhaitons sortir de ce clivage 100 % sport, puisque nous cassons les codes traditionnels de la pratique sportive et c’est cela qui nous anime.»
Le frère de l’ex-footballeur Eric Cantona, Joël Cantona, l'un des porteurs du projet

L’îlot Queyries donne le ton : 552 logements neufs et un pari architectural

Le programme immobilier appelé Riveo est d’ores et déjà sorti de terre. Mené par le promoteur Kaufman & Broad, il représente la nouvelle facette de l’îlot Queyries et s’élance en une silhouette pyramidale blanche. Étalée sur deux hectares, cette réalisation a été menée par l'agence d'architectes néerlandaise MVRDV et par l’architecte sud-africain Marc Joubert.

Au total ce sont 552 logements neufs qui font partie de cet ensemble immobilier de 23.000 m² de superficie, où la créativité a été de mise. La zone étant considérée comme inondable, Winy Maas a réfléchi à un système permettant la circulation de l’eau sous le bâtiment. Le fait que le rez-de-chaussée de la structure soit surélevé permet à l’ensemble d’être parfaitement sécurisé des éventuels débordements de la Garonne.

« L’esprit quartier est respecté par le maintien des ruelles et des voies d’origine. On ne veut pas de grands axes où se perdre. Notre concept est « wegoïste » et non pas égoïste. Il se veut à la fois intime dans un urbanisme dense. C’est l’identité de l’Europe. »
Winy Maas, architecte chargé de l’aménagement de l’îlot Queyries

L’îlot Queyries est une opération emblématique qui participe à la transformation du quartier de la Bastide. Avec sa densité particulière, le projet Rivéo donne le ton architectural et urbain du futur quartier Bastide-Niel. Winy Maas a voulu répondre à la demande d’Alain Juppé, alors maire de Bordeaux, de faire des constructions claires. C'est pourquoi il a eu recours à des plaques céramiques pour donner de la couleur aux immeubles. Elles sont déposées sur les façades et permettent de réguler les températures et la lumière dans les petites ruelles.

La médiation avec Darwin prolongée jusqu’au 15 mai

L’écosystème Darwin a été assigné en justice par la SAS Bastide-Niel. Cette dernière demande l’expulsion de la « cité idéale tournée vers l’économie verte », afin de permettre la construction de logements. Entre la SAS Bastide-Niel et l’écosystème Darwin, le dialogue est rompu depuis 2016.

L’écosystème Darwin est un lieu alternatif d’environ 10.000 m², situé dans l’ancienne caserne militaire Niel. Ce lieu est considéré comme le plus grand espace de coworking de France. Il compte, à ce titre, plus de 250 entreprises, 700 emplois et près d’un million de visiteurs par an.

BMA est l’aménageur du nouveau quartier Bastide-Niel. Il est aussi propriétaire d’un terrain que l’écosystème a investi, alors que ses droits temporaires d’occupations sont révolus depuis 2017. Par ailleurs, la société d’aménagement souhaite que Darwin quitte les lieux pour pouvoir réaliser les travaux nécessaires d’assainissement et de réseaux, qui permettront la construction des quelque 3.500 logements.

« Nous ne sollicitons pas l’expulsion sur la totalité des emprises mais sur l’espace de passage »
Me Lasserre, avocat de BMA

La procédure judiciaire a été lancée le 15 octobre 2018 entre l’aménageur de la ZAC Bastide-Niel et l’écosystème. Les points de discorde concernent les 2.000 m² où la ferme urbaine et des logements doivent être construits.

Sources :

Le futur centre sportif indoor Sandspot à Bastide-Niel
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